房地产估价风险分析与防范

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1、房地产估价风险分析与防范房地产估价风险分析与防范口邓曦摘要房地产评估是一项收益与风险并存的工作,因此,评估人员必须增强风险意识,建立风险防范机制,采取有效对策规避评估风险.关键词:房地产估价房地产估价风险风险管理前言:随着我国房地产市场的蓬勃发展,作为中介机构的房地产估价业也日趋兴盛起来,有关房地产的租赁,抵押,保险,课税以及房地产的分割,合并还有征地和房屋拆迁补偿都需要用到房地产估价.房地产估价是科学,艺术与经验的有机结,估价师应独立,客观,公正地根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或

2、价值进行估算和判定.l,房地产估价风险的概述:1.1风险的定义:什么是风险,历来众说纷法,归纳起来主要有两种观点,即主观说和客观说.主观说认为:损失或损害的机会或者可能性.此定义的特征是强调"损失"和"不确定性",并认为,"不确定性"是属于主观的,个人的和心理上的一种观念.客观说认为风险是给定情况下一定时期可能发生的各种结果间的差异.此定义的特征是将风险视为客观存在的,可以用客观尺度来衡量的事物.若各种结果之问的差异大,则风险大;若差异小,则风险小.总的来说,普遍认为风险是人们因对未来行为的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生的偏差.一16—1.2房地产估价风险的定

3、义:由于在房地产估价的过程中存在的不可预见因素较多,导致估价师将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性,使得估价结果与房地产的真实价值发生偏等,即产生房地产估价风险.偏差越大,则风险就越大.一般来说,估价结果与房地产的真实价值之间的偏差会使得房地产价格产生"高估"或"低估",这种偏差可由两类参数来描述,一是发生偏离的可能性即事件发生的概率;二是发生偏离的方向和大小即后果.以上定义用函数表达式表示如下:R=p,c)式中——风险;p——风险损失发生的可能性即概率;c——风险损失的严重程度;2,房地产估价风险的识别和分类:按房地产估价师的执业类型划分,主要有:①存在于房地产交易评估业务

4、中的风险;②存在于房地产抵押评估业务中的风险;③存在于房地产征用拆迁补偿评估中的风险;④存在于司法纠纷评估业务中的风险;⑤存在于企业改制,公司重组,并购业务,破产清算等评估业务中的风险.本文主要按风险环境来划分,房地产估价风险可分为:主观环境风险和客观环境风险.(见下图)房地产估价风险外部环境风险政治环境风险:战争,工潮,社会动荡,政府稳定r产业政策I土地政策I税收政策政策环境风险1金融政策{篓I环保政策【城市规划政策r市场供求I经济发展形势经济环境风险l区域发展状况l通货膨胀【物价变动内部环境风险{蓉言瓮篷tit:房地产估价风险分类2.1主观环境风险:2.1.1技术风险:技术风险主

5、要是由于人为的主观因素造成的.它是指估价师由于估价技术上的问题而使估价结果较大地偏离正常市场价值所产生的风险.在房地产估价实务中,某些估价师虽然通过了考试,但因缺乏实际估价经验,未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法,估价价值不匹配或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解;或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别,价格含义等缺乏正确的把握;或者是在选择技术路线时分析失当,选取的参数不合理,对估价对象的功能界定欠妥善,结果造成评估价格偏差,从而产生估价纠纷.2.1.2信息风险:信息风险主要是由于估价师或对有关估价信息掌握不准确,或信息资料有缺失,或搜集的信息不

6、完整,甚至受错误信息误导等而引起的风险.房地产估价主要有三种方法:市场比较法,成本法和收益还原法.不管采用哪一种方法,都需要详实的基础资料来支撑.因此,在利用具体的估价方法进行估价时,是否掌握丰富的基础资料和市场信息是估价结论能否准确的熏要保障.但在实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,某些市场交易信息获取的难度较大,特别是在运用市场比较法时,需要获取3个以上近期成交的具有可比性房产的相关信息,而在目前的市场环境下,有较大难度.2.2客观环境风险:2.2.1政治环境风险:政治环境风险主要指在一个国家和地区发生政治冲突,战争,社会动

7、荡等社会性的政治事件而对整个市场经济带来的损失.对房地产市场也会产生严重的后果.政治环境风险主要包括战争风险,工潮风险,社会动荡风险,政府是否稳定的风险等.这一类风险在我国发生的机率较少.2.2.2政策法规环境风险:政策法规环境的风险主要指由于政策法规的潜在变化使得房地产价格产生失真的风险.政策法规的变动会对房地产价格产生重一17—要影响,而政策的变化是一般估价人员无法,或者说是没有能力预期的.政策法规的变化包括产业政策,土地政策,税收政策,金融政策(货币