开发商防范物业管理风险4绝招

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1、分类：市场观察开发商防范物业管理风险4绝招!(2007-12-0713:36:08)标签：我记录职场故事房产/置业物业管理开发商业主物权法FI前大多数业主对物业不满意，比如物业管理中存在许多工程上的问题，如果业主投诉或业委会责成物业公司整修，大多数物业公司都会众口一词的说：“这都是开发商遗留的问题”。这是真的吗？不是！特别是在人防血枳随意出租，甚至租出去做旅馆，全然置业主利益于不顾，还有纵容小区内乱搭乱建等，大部分是物业公司趋利而为。这些也是从根本上违背开发商初衷的!但是，开发商往往重视交房,而不重视后期物业管理,项目一交房就认为没事了，这时业

2、主委员会也没有成立，出现了权利真空，造成物业公司为所欲为，甚至失控。试问，现在有儿家真正负责任的物业?至于有责任全推到开发商头上，无非是为自己不愿花钱维修找个理由，而一•味的推拖。我在负责的项目中不止一次听到物业公司基层人员这样睁着眼说瞎话般向业主解释，当时气的我够戯，要求物业公司作好培训，要实事求是，否则开发商要追究责任。随着《物权法》的实丿施，业主们维权意识越來越浓。针对物业管理当中，物业公司所谓的“都是开发商遗留问题”的说法，北京市已经着手在拟定新规：让居委会介入交房环节,以判定到底一些工程问题是缘于开发商施工，还是物业管理不到位所致，或

3、者业主野蛮装修,这三方真要有个区分才对。作为开发商,不愿意自己开发的小区业主不满意，更不愿意损害自己的名声。怎么办呢？一方面要认真完善各项工程，做好质保期内尾保，特别是及时做好与物业公司的分项工程移交，并取得书血•移交完好的记录，这是取得主动，有效规避物业公司瞎编乱造理由以推卸责任的唯一手段，事实教育了开发商:交房后千万不放弃监管。一、明确交房对象是业主但也包括物业公司开发商交房时，往往重视与业主的法律手续及丄程质量投诉，但与物业公司交接的法律手续被忽略了。难怪，因为物业公司大多是开发商指定的。但这为事后物业公司将很多丄程质量问题，因口身管理不

4、善而推向开发商埋下了祸根。正确的做法是，按十•建、水暖、机电、园林、市政等专业和区域，在开发商向业主交房前，通知物业公司验收，并书而接收，证明其完好性。实际上开发商验收示的工程不人可能有原则问题，有了书面交接并证明工程完好的文件，物业公司只能认真维修保养，因为，业主再投诉，他没的推了。二、开发商要利用好质保期工程交付物业和业主后，即使反馈出工程上有不完善的地方，开发商因为和各家施丄单位都鉴有尾保协议，通常是有一到二年的质保期，质保金为5%左右，其完全可以要求施工单位履行尾保义务。其实，物业公司早收了物业费了，但却舒服的享受着开发商和施工单位的免

5、费保修，等保修期过后，出点费用做维修保养是应当的，即使如此，如果没有书而交接记录，物业公司往往会赖着开发商，这是不负责的表现。三、开发商在交房前应设立物业管理部按照《物权法》的法理，如果物业公司或示期成立的业主委员会，有证据说明开发商在工程当屮存在质量问题或有未完工事项，受到追索是必然的，在质保期内不解决就会牵扯开发商。为了防范法律风险，开发商在业主入住前，应成立负责物业移交和监督管理的物业部,负责对物业公司的II常管理，行使人业主的职权，并做好移交工作，牵头协调解决开发商、物业公司、质保单位之间存在的问题。这样做一举两得：为开发商免责、增加业

6、主满意度、督促物业公司尽职尽责，避免三者之间的扯皮。四.开发商物业部要承担业主对物业公司的监管功能我在工作中发现，物业公司管理普遍不好•，而且往往盯着小区内人防车库等而积，私F出租。我接管的一个100万平方米的小区，就已经被他们私F出租作了旅馆，住着素质不高的流动人口，小区治安卫生不可能好，虽然明确要求他们騰退，但太难了。还有，在11月车库停车收费检杏屮，发现10000次出入收费屮，竟然有3000次违章抬杆，收费员肥了，开发商和物业公司利益无法保证。等等……，物业公司造成的问题太多了，我公司有个项冃交房一年多，应该物业看护的公共设施，竟然丢失2

7、00多万元，出现业主投诉时，物业一推了Z,为了不彫响业主使用,还是开发商咬牙掏了钱。实践反复证明:在开发商眼屮，不要轻信物业。更不要自己去组建物业公司，为小利而谋人事，业主满意就是人事！同时也应该积极牵头组织成立业主委员会，否则惹事的不是业主，是口己找的物业公司！总Z,实施《物权法》后，会极大的影响开发商的房地产开发行为，开发商应重新审视内部的机构设置与职责分工，加强而不是放松交房期间和交房后的各项管理工作，不让物业公司钻空子，把辛辛苦苦开发的项冃，毁在口己没有关注的前期物业环节。