合同风险防范之新版施工合同示范文本对开发商风险防范

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1、合同风险防范之新版施工合同示范文本对开发商风险防范提出的新要求[字体：大中小]主讲人：朱树英引言各位下午好，最近我接了一个任务，是方圆律政杂志向我约稿子，今年5月23日万昌科技董事长高庆昌跳楼自杀，今年7月1日是《私营企业暂行条例》23周年，让我写民营企业风险控制的文章。风险防范和风险控制的题目，外界的人认为律师是搞这一块的。我拿来这个题目，和今天要讲的风险防范，就写了这么一篇东西，题目叫《同在一条河边走，强化风控不涉险》。文章的来源是常在河边走，哪能不湿鞋？民营企业家在市场经济过程当中出现问题，我认为也是正常的。而且自杀的人多得是，基于这样的思路，就写了这么一篇文章，河边是市场经济大潮，风险

2、控制能够预防、不呛水，不涉险。写了两个问题，第一，在市场经济呛水、湿鞋并不仅仅是民营企业，我认为自杀的人患了法律综合症。第二，如何加强法律风险的防范和控制，民营企业同样要加强风险控制。我结合《私营企业》暂行规定，要求民营企业在国家法律法规政策规定的范围内，从事经营活动，这是把握法律风险的一个前提。作为一个成熟的律师，现在在市场经济法律服务当中，法律养生的题目越来越重要。我本人不是研究法律风险控制理论专业律师，只是在房地产领域，如何防范法律风险，仅仅是从这个角度有一些新的东西，和大家讨论。我带来的一个信息，国家住建部和国家工商局马上要颁布适用新的施工合同的示范文本。这个文本对开发商法律风险提出什

3、么新的要求？在房地产开发领域，我们一般都会理解，农民工风险最大，施工单位有风险。在市场当中开发商是优势地位，他们通过招投标可以拿到对自己有利的合同，这是市场的基本情况。开发商在市场地位优势的前提下同样碰到很多合同的风险，也即法律风险。我今天偏重于讲工程质量的风险。开发商想不明白，他们想用最少的钱，实现最大的利润，但是风险在哪里？如果你投资的钱不注意控制工程质量和安全的最低、起码要求，你很可能投的钱就打了水漂，就这个问题我们看开发商碰到什么法律风险，我主要讲防范合同风险、确保工程质量。主要内容：第一，国家工商局和住建部正在修订的新版建设工程施工合同示范文本（征求意见稿）通用条款的主要内容。第二，

4、开发企业在表面市场地位主动前提下面临的各种工程合同风险。第三，开发企业加强施工合同管理、确保工程质量的新要求。我为什么落脚在工程质量的问题上？因为站在开发商的角度，他投资搞开发建设，生命是工程质量。如果他不能保证工程质量，开发商的生命是不长久的。如何保证在城市建设过程当中建筑物工程质量问题，在这个领域里，针对开发商而言，这是法律风险。法律规定工程合同，规定在《合同法》269条上，工程合同的定义，承包人进行工程建设、发包人支付价款的合同，开发商是发包人，他支付价款是义务，权利是拿到合格的工程，可以约定优良，但是法律规定合格的工程。拿到合格工程是支付工程价款的对价，如果不能控制工程质量，巨大风险由

5、此而发生。事例比比皆是，2009年6月27日，上海梅都房产公司造的一个住宅小区，11栋楼，其中7号楼因为靠着河边风景比较好，52套房子已经销售了45套，即将交付的时候，这个楼倒下来了，这就是著名上海未交付使用房子倒楼事件，网上叫“楼倒倒”、“楼脆脆”。楼的抗震标准是7级的，地震没有来，静态压力有变化而已，楼就断掉了，很蹊跷，楼倒下来的上盖部分是完整的，而且玻璃也没有碎，说明看得到的质量非常好，非隐蔽部位的质量非常好，毛病在桩的质量有问题。事后承认桩的抗侧能力的设计有问题，楼怎么会倒？7号楼和6号楼在挖地下车库，挖了5米，楼快交付了，开发商突然想起来还要增加地下车库，规划的布局有问题，地下工程应

6、该先施工，这个问题也是有原因的，小区里面有绿地，现在把绿地利用做车库，可以停很多车，所以楼现在还没有交付，先在两栋楼之间挖深5米搞地下车库，楼一边的土层压力是负5米，没有压力。楼的另外一侧，因为河有防汛墙发生了裂缝，6月27日正好汛期到了，市政施工单位要抢修防汛墙，因此，沿着河边的防汛墙在抢修过程当中，产生大量堆土，堆了10米，使得楼水平方向的土层有15米压力差，所以楼就断掉了。专家们鉴定结论水平侧向力超标，引起桩无法承受两边土层的压力，桩断掉了。对开发商来说，这是最大的风险了，楼没有了。标的物意外灭失，引起社会不稳定。楼都预售好了，现在说楼没有了，倒下来废掉了。小区有500多户人买了房子，7

7、号楼倒在6号楼门口，6号楼马上就说，我这个楼什么时候会倒？这是风险。这个事故从风险角度，法律后果不是一般的严重，是极其严重。倒楼事故发生了，检察院马上参与案子，说开发商跑不了，把开发商账户全部查封掉。管理违反了安全规范，从刑法角度说叫重大责任罪，当事人违反法律关于安全生产的规定，导致后果，有可能构成重大责任事故罪，开发商董事长和总经理被抓了，都要被追究刑事责任。现在的问题讨厌在哪里？两个领导都是经