物业管理风险防范ppt课件

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1、模块1-3研讨居住物业管理风险防范思考：您实习期间遇到过的物业服务风险有哪些？（二）物业管理服务风险1、概念指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然因素、社会因素所导致应由物业服务企业承担的意外损失。2、类型（1）治安风险（2）车辆管理风险（3）消防事故和消防隐患风险（4）物业及公共设施设备造成的风险（5）公共环境不安全因素造成的风险（6）装修管理风险（7）高空坠物风险（8）人力资源管理风险（9）物业服务收费风险（10）项目承接风险、合同管理风险------（三）风险危害给公司带来经济损失使公司的各项工

2、作和计划处于不确定状态给公司的声誉和发展带来危害因为风险具有明显的危害性，所以物业服务企业和从业人员应掌握风险管理的理论和方法。毫不夸张的说，风险控制能力是企业和个人深层次能力的体现。小组讨论：风险防范措施二、治安风险（一）概念指由于外界第三人的过错和违法行为给物业管理区域内的业主或物业使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险。（二）如何防范1、明确物业服务企业的法律地位和职责物业服务企业的义务是协助公安机关维护物业管理区域的公共秩序。2、物业服务企业应在一定限度内协助公安机关维护物

3、业管理区域秩序组建和设置相应的机构和人员实施和执行制度规定建立业主防范体系其中，制度中应明确：（1）对物业项目往来人员的管理；（2）安排人员巡逻和巡视；（3）制定针对治安事件的处理程序。3、防范措施？？？治安风险防范措施：支持业主自防，提高业主安防意识。完善区域内安全防范设施。完善执行管理制度。安排安全巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。充分挖掘安全人员的防范能效。委托给专业保安公司。做好群防群治工作。突发事件应有应急预案。第二章治安风险案例：物业管理放行条制度是否违法？2009年11月上午，业主朱某租用一辆轻货车到

4、湾畔花园小区搬运一大二小旧沙发。到小区出口处遭保安阻拦，称无“放行条”不放行，朱某称“放行条”于法无据，妨碍、侵害了公民的自由出入权，是违反宪法的违法行为。“放行条”作为物业管理一种手段不具有强制性。如果你怀疑我偷盗他人物品，你可以报警。但门卫保安不听朱某的劝说，仍然要求朱某出示“放行条”才能放行。无奈之下，朱某不得不将沙发又运回到家。此后，朱某将物业公司告上法庭。原告称：被告以安全为借口、擅自立私法，强逼原告遵守，其行为侵犯了原告的自由出入权，并使原告蒙受租车损失。被告的行为违反了《物业管理条例》第47条第2款已

5、构成侵权，请求被告书面道歉并赔偿原告经济损失800元。问题1、被告制定的放行条制度是否合法？2、被告是侵害了原告的自由出入权？3、如果你是被告你会采取哪一些风险防范措施？案例解析《物业管理条例》第47条第1款规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。案例解析1、被告制定的

6、放行条制度合法2010年1月1日起施行的《保安服务管理条例》第29条规定：“在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取下列措施：（一）查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品；（二）在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；（三）在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；（四）执行武装守护押运任务，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。保安员应当及时制止发生在服务区域内的违法犯罪行为，对制止无效的违法犯罪行为应当立即报警，同时

7、采取措施保护现场。”依上述法律规定可知，作为安全防范措施，物业公司保安员有权对出入物业管理区域的车辆和物品进行登记和安全检查。现实中，物业公司对运出小区的物品进行登记通常不是在小区出口现场进行的，而是业主向物业公司提出申请，由物业管理的专职人员对物品进行现场登记和检查，然后给业主出具“放行条”。“放行条”实际是物品已通过物业公司登记检查的凭证。门卫值勤保安凭放行条放行车辆和物品大大提高了车辆和物品出入小区的效率，因此，放行条制度做为物业管理行业惯例，是符合法律规定的。2、被告并未侵害原告的自由出入权《宪法》第37条

8、规定：中华人民共和国公民的人身自由不受侵害。禁止非法拘禁和以其他方法非法剥夺或限制公民的人身自由，禁止非法搜查公民的身体。可见，我国宪法对公民的人身自由权给予了特别的保护。本案朱某认为物业公司的放行条制度侵害了其人身自由权，是其对人身自由权及放行条制度的理解错误。从案情可以看出，保安员要求朱某出示放行条是针对其车辆装载物品的，由于没有放行条，朱某不得不将沙发