陕西省保障房建设问题研究及对策

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1、陕西省保障房建设问题研究及对策【摘要】本文主要围绕影响保障房建设因素着重分析陕西省日前保障房在建设中有关建设主体、资金、土地和保障对象四方面出现的特有问题，并依据分析的问题从制度层面和实践操作层面提出针对性的对策。【关键词】保障对象；建设主体；资金瓶颈；土地供应2011年，陕西省保障房建设实现了新跨越，2012年陕西省继续深入推进保障性住房建设。城镇保障性安居丁程预计开丁43.6万套，任务量在全国居于第二位。庞大的数字不得不迫使我们正视目前陕西保障房建设的现状，准确定位保障房目标，确保保障房政策能够真正有效落实，成为惠及民生的一大亮点工程。一、陕西省保障房建设特有问题分析分析

2、保障房建设问题必须在全血理清保障房建设涉及的主要因素的框架下，结合陕西省保障房建设的自身特征，突出地方特点。下面将从影响保障房建设的建设目标、建设主体、资金来源、土地来源、保障房监管等入手深入分析问题。1・保障房建设顶层设计不完善保障房建设顶层设计涉及的主要内容有保障房制度政策、法律法规两方面问题。第一，制度层面。在保障对象上，保障房覆盖面存在着“过宽”和“过窄”的问题。“过宽”是指保障对象定义模糊，不准确，保障对象只是泛指“中低收入人群”，界定不明确，没有科学操作性强的划分标准。“过窄”指保障房政策的制定没有保障社会新出现阶层的利益。比如“蚁族”“夹心层”“农民工”；在保障

3、目标上，保障房目标套数的制定没有合理的标准，导致建设具有一定的盲目性。保障房建设目标基本是自下而上确定，自上而下层层分解，而市场又是瞬息即变的，两者可能不相匹配。从全国看，2008年提出到2011年共建747万保障房，而2010年建设计划就上升到580万套，远远超过了原定的H标。2011年又提出建设1000万套，十二五期间共建3600万套。全国尚且如此，陕西省保障房目标套数的确定必然存在很大的弹性。静态目标套数和动态需求变化之间应该保持匹配，目标套数应随着家庭收入的变化适时动态调整。保障房定义模糊，目前个别市县政府为了完成保障房的目标任务，将企业建设职工的宿舍、高校的自建房、

4、配建房、集体宿舍，棚户区改造等被不同程度的计算在保障房套数里面。然而这些房子是优先保证“内部人员”享受的，冇剩余部分才面向公众，这种计算方式实质上不但没有解决现有的矛盾反而可能产生新的不公平，导致矛盾的加剧。第二，保障房建设法律法规滞后。目前为止，保障房并没有全国统一性的制定法律，现存法律制度都是以政府文件和实行管理办法的形式出现，具体到陕西省表现为管理办法的多而朵，前后衔接脱轨。陕西省针对保障房建设进行了多方试点和多种形式的创新，但由于没有强行性的法律规制导致在实际建设过程中出现法律制裁空白，法律漏洞。就目前出台的管理办法而言，基本上存在一定的滞后性。主要表现为：管理办法跳

5、出经济发展因素的变化，忽略社会新兴阶层的利益，具有静态性；对保障房和住房市场之间的关系认识不准确到位，出台的法规总是在“补缺”具有局部性；法规的制定重眼前孑盾和利益，忽视长远计划，具有滞后性；忽视保障房建设各个环节之间的关联性，具冇片面性；出台的管理办法笼统概括，重理论轻实践。2•建设主体和资金问题第一，建设主体多而乱。陕西省积极探索创新保障房建设模式，采取企业政府相结合建房，扩大了建设主体，分流了政府的负担，加快了保障房建设的步伐。但是随着实践发展变化又出现新的问题一-保障房建设过度市场化。企业利用保障房政策为木企业员工谋福利；企业套取政府补贴用与金业其他建设；侵害了应该享

6、受保障政策的居民的利益，即“用人民的纳税钱为个别人谋幸福”，导致不公平加剧。第二，资金瓶颈。陕西省2011年保障性住房建设任务为47.43万套,这47力多套保障房建设总投资约776亿元，其屮屮央和省补贴在80亿元左右，市县配套资金大约100亿元左右，还有600多亿元需要采取各种措施进行筹措。陕西省地处西部，经济欠发达，大部分市县属于吃饭财政，保障性住房配套资金市县落实着实比较困难，并口县级还需支付土地划拨后的补偿整理费用及剩余建安费，资金配套压力较大。H前一些地方在进行廉租房分配过程屮，出现要求租户预交大笔租金或房款的现象，这种现象的背后，折射出的正是在当前保障性住房建设任务

7、加重的情况下，建设资金短缺的困境。3.土地供应紧缺陕西省保障房建设的另一个主耍瓶颈就是土地供应紧缺。陕西省土地供应瓶颈有三个原因：一是经济欠发达，“土地财政”依赖性强于东部发达省份；二是土地资源的稀缺性本质决定了极大限度压缩保障性住房用地，优先保障商品房和商业用地；三是陕西的地形特点，陕北黄土高坡、陕南大山矗立、中间关中平原。三面环山中间平原的地形决定了适合居住的土地更加有限。4•保障房监管问题冃前陕西省通过成立保障房公司抵押项目贷款建房的模式忽视了监管的问题。一是商政结合导致监管主体不明确，很多项目的