返租方案分析

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1、返租方案分析返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的冋报率是否高过现时的租金水平。若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费）X100%二回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金¥600

2、0,管理费由租客负担,购入售价为¥720000,其回报率计算如下:¥6000X12X100%=10%¥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。而回木期的计算程序如下：1=回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商足否够实力在返租期如期支付和金丫投资者2）返租期满后能否口行在租务市场上以如此高的租金和•出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用卜•列措施：i）由银行捉供返租担保，即是说若买家丁-指定时间的仍未收到发展的租金，可

3、向指肚银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。若租务市场活跃，租金理想及捉早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。反Z,发展商可能蒙受租金损失3）实时折扌II：发展商一次过将所有的金额，以现金折扌II回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）屮山

4、市租务市场分析木公司从多间屮山屮介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市屮系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。相反，较远一些但规模及配套设施较完善的《雍景园》，租金叫价介乎每平方米30.8至58.8元Z间，平均亦在45元Z间。这反映当一般楼盘建立了品牌效应后，除买卖市场受欢迎外，租务市场亦受到用家支持而十分活跃。若以《雍景园》最新第二期F6座带装修的售价单计算（见附件二）,每平方米由5231至6248之间，平均价亦在5500至5900之间

5、。若以上述平均租价每平方米45元租出，回报率介乎9.82%至9.15%Z间。总结來说，若租务市场及买卖继续保持平稳的话，约10%的租金回报是较合理吸引到投资者的数字。（六）反租计划的可行性若按敝公司于2001年3月30日所提供的初步价Fl表建议（见附件山）的分层住宅平均的单价¥4256.84计算，再加上¥1000—平方的装修家私电器成木，每平方售价约¥5256.84元。以10%回报率计算，即每月每平方米租金为（5256.04X10%/12）即是约43.8元，这与《雍景园》的租金叫价相近。换句话说，以10%返租2年的促销方法对投资者有如下的吸引Z处：i

6、）10%租金回报，远高于现时的贷款利率5.5%,即使相反，较远一些但规模及配套设施较完善的《雍景园》，租金叫价介乎每平方米30.8至58.8元之间，平均亦在45元之间。这反映当一般楼盘建立了品牌效应后，除买卖市场受欢迎外，租务市场亦受到用家支持而十分活跃。若以《雍景园》最新第二期F6座带装修的售价单计算（见附件二）,每平方米由5231至6248Z间，平均价亦在5500至5900Z间。若以上述平均和•价每平方米45元租出，回报率介乎9.82%至9.15%之间。总结来说，若和务市场及买卖继续保持平稳的话，约10%的和金冋报是较合理吸引到投资者的数字。（六

7、）反租计划的可行性若按敝公司于2001年3月30日所提供的初步价表建议（见附件山）的分层住宅平均的单价¥4256.84计算，再加上¥1000—平方的装修家私电器成木，每平方售价约¥5256.84元。以10%回报率计算,即每月每平方米租金为（5256.04X10%/12）即是约43.8元，这与《雍景园》的租金叫价相近。换句话说，以10%返租2年的促销方法对投资者有如下的吸引Z处：i）10%和金冋报，远高于现时的贷款利率5.5%,即使商便只承担了行政代管责任，不用在金钱上冇任何损失，达到双赢的局面。（七）返租成木分析按上述第四点返租计划的种类，有关的返租

8、成本分析如下：A）实时返租（每年10%共2年）在计算成木时，有如下的设定情况：i）开售日期1-5-2001i