返租及回购分析

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1、项目返租及回购分析我们寻找这种办法，是为了增强客户信心，强化其对楼盘未来升值空间的心理预期，有效积聚人气。返租和冋购一般用于商业项目（商铺及酒店式公寓）。返租模式：返租是指投资者在与开发商签订了商铺销售合同后，开发商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%-12%）,而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是开发商用一定的租金冋报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价來做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。前三年返租：1・一次性冲抵购房款房款方式

2、返租给客户。例：建筑面积100rtf,建筑面积单价5000元/nV,总价500000元。政策的核心内容是：“包租三年，100平方以卜'每月租金返还18000元，100平方以上每月2500元。”。因此遵循“价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里”，我们的总价是：500000元+2500元X12X3=590000元；（返租效益4%左右）方案一：总价：590000元-90000元二500000元，首付：250000元按揭：250000元刀供约：3600元，解析：该方案的优点是按揭数额相对较少，月供少，负担少，只要能交得起首付，月供不是太大问题，缺

3、点是首付比起方案二來说要高一些。方案二：总价：590000元,首付：295000元-90000元二205000元，按揭：385000元月供约：5600元解析：该方案的优点是首付少（因为返租款是从首付里扣除的），在购买多套时可以体现用此方法（在广告诉求的时候可以重点描述），缺点是月供比起方案一来说要高一些。2•每年一次返租给客户，举行返租金仪式，可以提升项目人气，加强推广震慑力，对后期宣传及提升项目名气有很大作用，同时还可以增加首付款项以及活动资金。例：每年3月底举行返租仪式，新老业主同时到场，现场现金发放租金，增加感官刺激；回购模式回购回购则

4、是约定若干年后按照议定的价格卖回给原出售方。为了安稳客户，建立投资信心，采取5年回购的方式更直接，易操作。5年回购只是个噱头，要退房的客户在签约时或许就要退定，5年之后，客户经过装修、居住，一般退定的可能性很小。且到时公司已退出高新区，合同也是以高新城建设发展有限公司签定的，有问题客户会找高新城建设发展有限公司，物业也非我公司，我公司可以全身而退。可以承诺5年保值回购，打造无忧投资产品。5年后如果没办房产证，开发商以原价回购。如杲办下房产证，回购时产生的税费由客户自理。另：2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》明确规定开发企业

5、不得采取返还销售或变相返木销售的方式销售商品房，房发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。郑州目前采取返租的项目:新合鑫睿达广场LOFT酒店公寓:39-47平米,十年全款返租（每年总房款10%返租）郑州恒大名都商铺：5年返租50%优惠（每年总房款10%返租）财富天阶V8公寓：距离新东站3公里，紧邻富士康工厂，40-60平米公寓，前5年定向包租给富士康作为员T宿舍，每月按800元返租，5年后可做办公、外租及自住。华南城：商铺30J00平方，3年返租，租金根据位置80-110元每平方，（每年返租8%・12%）策划部2015

6、.5.7