新型售房方式研究

《新型售房方式研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、新型售房方式研究摘要：長期以來，中國商品房多以期房銷售為主，這種銷售方式不利於商品房的流通，也難以滿足購房者的意願。針對房地產的特性和期房銷售方式的不足，設計非實物期權的房地產期權，以房地產期權銷售代替期房銷售，並以上海市為例制定房地產期權的執行價和價格關鍵詞：房地産；期房銷售；期權銷售；執行價；期權價格分類號：F713.58文獻標志碼:A文章編號：1673-291X(2009)09-09-0135-02當今中國的住房多數以期房的方式銷售，即在房屋建造完成前，根據設計選擇自己的住房並交一定房款作為訂金，待房屋建成後交完其

2、餘款項後房屋交易完成。然而，這種交易方式存在三個嚴重的問題：（1）對於已付定金的買房者缺乏靈活性；（2）對於“後知者”，在房屋建造過程中購到房屋的可能性很小；（3）缺乏交易價格公平性本文從購房者利益角度出發，將中國傳統的期房銷售模式改進為房地產期權銷售模式，從而使得房屋在建造期間可以自由轉讓，同時將靜態的房地産點式估價延展到動態時段的自動化估價，並且使得房屋建成時刻的交易房價更符合當時的房地產交易行情，有效地避免瞭房地產價格的預估誤差考慮到房地産的獨一無二性，令S（t）代表樓盤i在t時刻的房屋價格，假設房屋價格服從以下隨

3、機微分方程:dS(t)二S(t)(udt+odB(t))(1)其中，□為表示樓盤i房地產價格的預期增長率，從長期來看房地産價格將呈遞增趨勢，因而U>OoO為表樓盤i房地產價格的波動率，表示國傢政策法規、建造成本價格以及原材料供求關系等對商品房價格的影響；dB(t)為標準佈朗運動增量，dB=£，其中e:N(0,1)。令卩和。為所有樓盤房産價格的均值增長率和波動率，則》二二Bo,。和B是表示樓盤特殊性的比對參數。當8>1時，該樓盤房價增長率超過平均房價增長率，則投資該地產將獲得更高的收益；當0<1時，該樓盤房價增長率低於平均

4、房價增長率，則該樓盤的投資價值相對較低房地產的開發資金一部分來自於消費者的預付款，按國傢法律規定購房者需支付房價30%的預付款。在實際情況中，除瞭國傢規定的基本預付款底線，為建房融資的需求，開發商通常通過優惠房價的辦法刺激購房者增大預付款比例。設消費者實際支付的房屋預付款比例為X,其中0.3入1。房地産開發商按照實際預付款比例入給消費者一定的優惠，房地產期權執行價為:X=S(0)e,urS(0)e,u

5、險利率。由(2)式可以看出，隨著預付款比例的增加，期權執行價格不斷降低在到期日，如果期權被執行，擁有期權的購房者隻需要支付住房其餘的(1-入)X比例的房款即可得到價值S(T)的房子；如果購房者違約，則以期權執行時刻T的房屋價格S(T)為基數，按照比例入退款，此時購房者承受的經濟損失為入(X-S(T))+入Xe。設房屋期權價格為V(S(t),t),則有：V(S(T),T)二maxS(T)-(1-入)X,入S(T)(3)通過適當變化，上式可化為：V(S(T),T)=(1-X)maxS(T)-X,0+入S(T)(4)因此，在到

6、期日T,S(T)X時，執行期權；S(T)

7、數據根據Joseph&Victor(2001)的方法計算得表2淮海路是上海市成熟的商業中心，無論是交通，購物條件還是房屋品質都是上海一流的，所以這個地區的房價一直遠遠高於上海市平均房價，又因為該地區的規劃成熟穩定，使其房價增長率遠高於利率。而角場位處上海市中環附近，是上海新興的商業區，在2006年10月至2007年4月期間，正是這個商業區建造收尾、開業的期間。在這之前建造房屋、拆遷的特殊性導致短時間房價下降，商業區落成之後，房價開始回升。因此，在這段時間內房價增長率低於利率是可以理解的。以上海市的平均房價增長率u為基數可

8、求得淮海路和五角場房價增長率參數9分別為0.68853和0.59168。淮海路的房價增長率參數9>1,表明它的房價增長率高於上海地區的平均房價增長率，對於著眼於投資獲利的消費者來說是有利的選擇。五角場的房價增長率參數9<1,表明它的房價增長率低於上海地區的平均房價增長率，但是考慮到它每平方米房屋單價相對低，對於缺乏資