房地产定价问题研究终稿

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1、东北财经大学网络教育本科毕业论文房地产定价问题研究作者李春芳学籍批次1109学习中心弘成北京数字化学习中心层次专升本专业工程管理指导教师张健内容摘要近十儿年来，我国房地产业增势强劲，取得了令人瞩目的成绩，成为拉动经济增长的重要力量。房地产市场的巨大市场机会和发展空间，对投资者产生了巨大的吸引力。投资者纷纷把资金投放于房地产市场，以期获得高额回报。房地产项目，尤其是同一供求区域内的房地产项目之间的竞争日趋激烈，而开发商竞争的焦点乂往往集中在价格方面。由于楼盘定价失误滞销而导致投资者破产的事故也屡见不鲜。这些教训告诉我们，对房地产这类特殊的投资项目，研究其定价策略至关重要。因此，研究房地

2、产定价问题具有十分重要的现实意义。本文将首先对房地产价格进行概述，在此基础上，分析了房地产定价机制中存在的问题，最后提出了完善房地产定价的对策建议。关键词：房地产定价问题对策目录一、房地产价格概述1（一）房地产价格概念1（二）房地产价格特点1（三）房地产价格构成2二、房地产定价机制中存在的问题2（一）定价方法单一，基本上依赖于成本导向定价3（二）价格调整无依据，随意性强3（三）产品价格的制定同其他营销组合脱节3（四）商品房的定价策略不能与房地产的独特特性相匹配3三、完善房地产定价的对策建议3（一）采用灵活的定价方法3（二）制订系统整合的营销策略4（三）定价要体现项目的特点和市场定位5

3、四、结束语6参考文献7房地产定价问题研究—'房地产价格概述（-）房地产价格概念在研究房地产定价之前，应该首先搞清楚房地产、房地产价格和土地价格的概念。房地产从狭义上来讲，即房产和地产，包括土地和土地上的建筑物及构筑物。从广义上来讲，房地产不仅包括物质构成，还包含房地产物质上形成的各种权力关系。西方政治经济学告诉我们，价格是价值的货币表现。房地产价格，是指由房地产的效用、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。土地价格是房地产价格的重要组成，土地的买卖必然产生土地价格。从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土

4、地价格是资本化的因而是提前支付的地租。也就是说，它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易吋）或无限年期间（土地所有权交易吋）的地租的折现值。（二）房地产价格特点房地产价格包括以下几个特征。1.房地产的价格实体构成具有两元性房地产价格在其内涵上具有双重实体价格的性质，其中一部分来源于土地开发和房屋建设安装活动所形成的价值，另一部分来源于资本化了的地租。土地价格反映的是作为土地资源和资产的价值，其产生的直接原因是由于土地的所有或使用具有垄断性。至于房屋价格则与一般商品不同，是房屋建造过程中耗费的活劳动及物化劳动所创造价值的货币表现。2.房地产价格具有明显的权利价格特征由于房地产本身空间的

5、固定性和不可移动性，不象其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组成的，房地产所有权是最完全、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。同吋，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是不一样的，相应所需要的权利也就不一定相同，因而可以分享同一房地产的不同权利，这就形成不同权利价格，例如所有权价格、租赁权价格等等。3.房地产价格具有明显的区域性房地产价格受房地产所处地理位置的影响很大。南方和北方、沿海和内地

6、、市区和郊区、城市和乡村、大城市和小城市因土地条件、环境气候、基础设施以及经济发展水平等方面的不同，房地产价格在市场上表现为同质同量而不同价的区域性特征。即使在同一城市内，建筑结构、标准、形式、年代、用料、装修设备、使用性质完全相同的房屋，只是由于建筑地段与环境条件的不同、房屋的价格往往差别很大。4.房地产价格总水平具有上升趋势一般商品随着使用过程屮的消耗磨损，其价值逐渐减小，但房地产却具有保值性和增值性，房地产价格有口趋上升的势头。原因包括：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对房地产的需求口益增加；二是房地产的供给受种种条件的限制；三是公共投资增加了房地产的效用。房地产的保值性与

7、增值性集屮体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。（三）房地产价格构成目前，房地产价格构成大致包括以下几个部分。1.土地开发费土地开发费包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费、土地出让金。2.房屋开发费房屋开发费包括房屋建筑安装工程费、附属工程费（锅炉房、变电站、开闭所、路灯配电室、高压水泵房、电话交接间）、室外工程费（小区内电力、电信、热力、燃气、人防工程、供排水）。3.各种配套及税费各种配套及税费包括公共建筑配套工程