杭州西溪印象城考察报告

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1、杭州西溪印象城考察报告广东环球数码创意产业有限公司2013年6月8日目录一、项目基本情况二、项目特点分析三、业态布局四、品牌组合五、租金水平六、管理团队七、设计分析八、工程施工分析一、项目基本情况项目名称：杭州西溪印象城开发商：深国投商用置业有限公司（主打三个品牌印象城、新一城、深国投广场；杭州已开业印象城2家）设计顾问：美国凯里森（荣获2009－2010中国购物中心设计创新奖）定位：中档区域型家庭购物中心占地面积：130亩建筑面积：一期：17.3万平米二期：4万平米时间表：工期：2009年初～2012年（约4年）开业：2013年5月10日（开业率85

2、%）招商团队组建：2011年（约竣工前1.5年）总投资：13亿元（包括地价，但地价极低）可出租面积：8.5万平米一期停车位：逾2000个（其中：地下约500个、地上同层停车约160*5＝800个、地面约700个），平日满停，节假日高峰需求4000个层高：L1：6.2米；L2及以上：5.5米建筑特点地下2层、地上3～4层；单层面积约3～4万平米二、项目特点分析周边环境：1.西边1000万方住宅供应，供应大、唯入住率不高；2.往东杭州西湖区80多万人口，自驾车为主、公交为辅（20多分钟车程）；3.依托西溪湿地公园，成为核心竞争力；4.西溪湿地年游客访问数量

3、：400万人次；人流量统计：1.周一～周四：2万人/天2.周五：2.5～3万人/天3.周末/节假日：5～6万人/天人流特点：1.逗留时间长；2.一站式消费；3.家庭式消费；业态特点：1.亲民、好逛；2.突显娱乐、餐饮；3.餐饮、娱乐、零售比例：1：1：1购物体验：1.每层均设有停车场，增加消费者可达便利性；2.长条形结构，中间一条主通道，弧形设计，店铺易逛易找；3.春、夏、秋、冬四中庭设计，别致独特、增强愉悦性；4.业态丰富、受众广泛：卖场与零售、休闲与商务、儿童与成人、餐饮与影音，应有尽有；三、业态布局三、业态布局三、业态布局三、业态布局三、业态布局

4、三、业态布局四、品牌组合四、品牌组合四、品牌组合四、品牌组合四、品牌组合四、品牌组合五、租金水平（单位：实西溪印象城古墩印象城积、元/平米）租金：含山姆店：150～200不含山姆店：约300不含沃尔玛：300～400管理费：零售：50零售：80餐饮：30餐饮：50六、管理团队总编制：70多人（古墩路印象城40多人）部门设置：1.物业部：工程技工20多人，保安、保洁外包形式，设主管1～2人；2.招商部：5人3.市场部4.营运部5.工程部6.人力资源部7.总经办七、设计分析杭州印象城、万象城（包括深圳万象城）均设有下沉广场，如场地条件许可，我司方案可尝试借

5、鉴（图2）（图1）七、设计分析印象城以米白色为公共区域装修主色调（图1），万象城则以米黄色为主色调（图2）（图2）（图1）七、设计分析万象城天花设计流畅、动感时尚（图1），印象城稍显呆板，传统（图2）（图1）（图2）七、设计分析印象城主立面采用陶土板与玻璃（图1），次要立面采用真石漆与铝方管装饰（图2），价格相对便宜不少；万象城外立面主要采用玻璃与花岗岩（图3）（图1）（图2）（图3）七、设计分析印象城扶梯底部装饰稍显复杂，且效果一般（图1），万象城扶梯底部装饰则简洁，效果更好（图2）（图1）（图2）七、设计分析中庭栏杆扶手：印象城：木纹贴面型材（图1

6、），万象城：不锈圆钢管（图2）（图2）（图1）七、设计分析万象城中庭架空通道底面有通片灯光设计，效果不错八、工程施工分析西溪印象城于2009年初开始动工建设，2013年项目进入试营业，整个项目建设期约为4年，项目建设总面积为17.3万平方米，整体开发投入约为13亿元人民币，定位于休闲、时尚、中高端家庭型区域购物及饮食中心，从工程建设及成本方面作如下分析：•本项目地处软土淤泥地带，基础的技术处理难度及工程投入较大，同时又制约了工程工期，这就对基础方案的设计提出了更高要求；•本项目定位于中端商业建筑，采用了重设计、重功能、轻装修的设计及投资思路，通过建筑结

7、构设计最大限度满足功能需求，如商场的主客流通道弧线行程网分布，中庭钢结构雨棚采光；•建筑外立面使用质轻、经济的陶土烧制砖干挂，同时有效结合立面广告招牌，设备房散热百叶，造型挑台等设计，充分实现整个建筑的外立面的艺术效果，多平台及上人屋面休息平面设置体现了功能布局设计的人性化需求；八、工程施工分析•公共部分装修采用一些常见的装饰材料，如铺贴墙地砖、铝板、石膏板平顶开花、普通LED筒灯等常用、经济型的材料，同时采取统一设计、统一工艺的方式节省了投资•从结构上实现让客户的装修随自身的品牌、风格等自由装修设计，使外表和内在的结合发挥到了淋漓尽致，做到了内外兼修

8、，大中有细，既节约了开发商的投资，又提高了整个室内环境的品质•对空间功能使用的前瞻性考虑，对日