控制房价用3着最后版

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1、控制房价用三招房价的构成，包括土地成本、建设成本、各项税费和开发商利润四部分。在建设成本不变的情况下，控制房价主要从土地成本、各项税费和开发商利润这三个方面出招。第一招，对房地产企业所得稅实行超率累进稅率，遏制房地产企业哄抬房价。目前房地产企业所得税按25%的标准实行定率征收。在这种情况下，开发商必然要将房价最大限度的抬高，以实现净得利润的最大化。实行超率累进稅率，以开发商利润率30%为基数，基数以内按25%的稅率征收所得税。利润率每提高10%,稅率也相应提高10%,这样开发商所取得的利润越大，超额部分税率就越高，缴纳所得税后剩余利润与不涨价税后剩余利润差别不大，开发

2、商哄抬房价现象会受到一定遏制，从而抑制房价过快上涨。第二招，减少稅费，降低房价成本。国家要改变依靠增加税费来控制房价的思维方式，增加税费，必然提高开发成本，但这部分成本开发商不会承担，最终要体现在房价上。目前国家所征收的房地产开发税费项目高达一百多项，税费成本加起来占到房价的30%,最大限度的压缩这部分稅费成本，对控制房价会起到重要的作用。第三招，向拆迁置换要土地，最大限度地保证土地供给。房价高的一个主要原因是地价高，地价高主要是由于土地供应不足造成的。我国实行的是最严格的耕地保护政策，18亿亩的耕地保有量红线不能突破，相对于我国是农业大国、人口大国的基本国情，这个政

3、策不会变，也不能变。在这种情况下，如何增加土地供给？最直接、最现实的途径就是挖掘现有建设用地资源，向拆迁置换要土地。拆迁置换不仅可以提高城市建设水平，改善城市形象，还可以在不增加建设用地指标的情况下，向市场提供土地供应。尤其是目前我国绝大部分城市楼房化程度较低，县级县城区平房面积占建成区总面积的60%—70%,省会城市占到30%以上，特大城市也占有较大的比例。如果把县城以上城区平房大部分改造掉，全国再增加一倍以上的城市住房不会有问题，然而旧城区改造涉及开发商、广大拆迁户、购房户等多方利益，如果操作不当，不仅对房价起不到抑制作用，相反还会助推房价过快上涨，所以推进拆迁改

4、造首先要正确认识和处理好开发商、拆迁户和购房者三者的关系。一方面，对开发商与拆迁户和购房者的关系，要有一个清醒地认识。开发商在商品房开发的过程中起到一个有价服务的作用，他们有自身的利润定位，拆迁的成本,最终要摊在地价上，反映在房价上，落实到购房者身上。近年来屡屡出现的“最牛”钉子户，他们高额的拆迁补偿费用由谁来承担？不是开发商，最终还是广大购房者。对于这一点大家注意的不够。同时拆迁地价推高了周的净地价，净地价回过头来又拉动了拆迁地价，相互作用，相互推涨，推动了地价的不断上涨。从这个角度说，拆迁难也促成了地价、房价的上涨。我们要向拆迁安置要土地，抑制房价过快上涨，就要理

5、顺开发商、拆迁户和购房者三者间的关系。但中国国情不同其他国家，要处理好三者关系，不能照搬外国经验，必须从中国国情出发，依法、合情、合理进行拆迁。近几年拆迁费用高了，实质是土地价格高了，而且不同城市、不同区域间差距很大。土地价格高是国家长期大量投入造成的，发达地区与欠发达地区、城市与农村相比，房价差距大，是因为国家投入的规模有大有小，造成房地产价格有高有低。再有我国过来的城市住房和农村宅基地都实行的是分配政策，是国家利益的分配，这些都是中国特有的国情。因此，我们确定拆迁安置办法和标准，必须公正公平、科学合理，既要保护拆迁户的利益，也要坚持依法拆迁，保护好广大购房户利益。

6、在补偿标准上，平房实行置换的办法，对地上附着物实行评估补偿,土地采取回迁置换的办法，按土地面积1:1的比例置换住房，并在原区域回迁安置；楼房拆迁的可实行以旧换新，按照1:1的比例在原区域安置。此外，要坚持城乡统筹，将城乡拆迁改造统筹考虑，积极引导有实力的开发商参与农村村庄整体拆迁改造，建设多层住宅，把置换出来的土地指标通过市场机制调节到缺少土地指标的城市，这样既能解决土地供求问题，抑制房价过快上涨，又能促进城乡统筹发展，一举两得。