论房价控制的法律对策

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1、论房价控制的法律对策随着我国社会主义市场经济体制的确立以及各项相关制度的改革，我国房地产业得到了迅猛发展。房地产业是国民经济的重要组成部分,是拉动经济增长的重要因素，既是基础产业和先导产业，也是近些年国民经济的支柱产业。但是房地产业在我国仍然属于新兴产业,处在新旧体制交替时期的我国房地产市场发育还很不成熟，不可避免地暴露出许多矛盾和问题。其中,高房价问题最为突出，已经成为我国房地产市场的核心问题。近几年，我国已被无可争议地冠以房地产业的“宏观调控年”，主要用来控制房地产投资过热和房价疯涨的局面。然而，调控的效果已是有口共睹，宏观调控对房地产结构性矛盾

2、的影响并不明显，大量商品房积压，房价已经远远超出居民可承受水平,普通老百姓只能“望房兴叹”,影响了社会的安定。如何解决这一问题?市场和政府力量的冇机结合，是保证房地产业健康发展和实现房地产价格合理止常回归的有效途径。首先，住房不能简单定性为一般意义上的商品，住房既是城镇屈民最基本的生活必需品，又是高价值的物品，并不是每…个家庭都能完全依靠自己的财力获得所需住房，因此，不能完全以市场化的途径来解决住房的供给与价格问题。居住权是公民的一种基本人权新世纪以來，曲于全球房地产泡沫的泛起，平抑过高房价成为全世界各国在经济发展中面临的同一难题。为平抑过高房价，各

3、国都出台了不同的对策，其屮有一些非常成功的经典案例。木文介绍了英国、美国、墨西哥、日本、韩国和法国平抑房价的经验，这些经验对中国的房改新政可以作为攻玉的他山Z右。新世纪以來，由于全球房地产泡沫的泛起，世界各国几乎都面临着同一个难题，为平抑过高房价，各国都岀台了不同的对策。其中一些非常成功的经典案例，对中国的房改新政可以作为攻玉的他山Z石。一、英国：提供多层次住房机会英国经济已经持续I•多年稳步增长，失业率低，银行利率低，购房需求旺盛，房地产尤其是住宅市场持续供不应求，房地产价格连续十几年以超过10%的速度递増，最近3年更以超过20%的速度飙升。英国房

4、地产的形势与中国房地产的形势似乎非常和似，甚至更加火爆。住宅价格在15年Z内至少翻了1.5倍，冇些环境好的社区其至翻了2-3倍。由于房产升值的影响，以投资为主耍目的的购房人数也在不断增加。2004年，贷款购房中用于出租的个人贷款，从5年前的7.3万件，猛増至47.3万件。金融专家多次发出了英国房地产过热的警告。进入2005年，英国房地产价格已得到有效抑制，全国平均增长率冋落到10%以下，基木实现了“软着陆”。英国抑制房地产过热的主要手段是捉高银行利率，引起抵押贷款成本增加，购房者还本付息压力增大。这种通过利率的杠杆作用抑制信贷热的做法，被称为“釜底抽

5、薪”。在英国房地产市场上，99%以上的购房者需要申请银行贷款。繁多的贷款种类中，利率最优惠的就是购房贷款，年利息在5.9%〜6.7%之间；个人贷款的利息则在7%〜8%之间；商业贷款更在9%以上。此贷款的利率则比中国高出了很多很多。银行对房屋贷款额度冇严格的限制，不能超过个人年收入的4.2倍，或夫妻年收入的3.5倍。我们很难想像，如杲中国的贷款额度也提高到英国的水平，那么，会发生些什么。很可能，有一多半贷款购房人被挡在了此门槛之外。英格兰银行的调息行动十分慎重,以每次0.25%的小幅度加息,从2003年11月至2004年8月,5次微调,把银行利率从3.

6、5%提高到4.75%。进入2005年,英国房地产价格已得到有效抑制。英国政府的宏观调控手段简单而冇效，没冇那么多的政府令，只是利用了英格兰银行的调息行动，利用了银行的利率杠杆。而屮国银行业则对加息畏之如虎，至今屮国银行的利率仍为负利率。正是银行的负利率导致了宏观调控成为扬汤止沸，事倍功半，收效甚微。屮国银行在2004年到2006年，仅冇三次调息，而存款调息仅冇两次。加息的幅度与英国相近,为0.27%O到2006年8月19F1,最新一次加息后，金融机构一年期存款基准利率也仅为2.52%；而英国为4.75%。高出近一倍。屮国银行一年期贷款基准利率为6.1

7、2%；英国为7%〜8%之间；商业贷款更在9%以上。乂高出了近50%。英国政府捉出要“以可以接受的价格，为每个英国人捉供拥冇体而住房的机会”。为解决低收入者的住房问题，英国近期出台了一系列的政策和举措。相关政策重点向三类人倾斜：一是首次购房的年轻人；二是低收入人群；三是社区关键岗位的服务人员，如护士、教师、消防队员等。相关的具体措施包括：建设6万英镑以下的低成木、小户型住房；为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款；与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权。如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等；向30万租住地方政府福利公房的住户折价出售房屋等；将

8、购房印花税的起征点进一步提高；政府在建房用地的限制上进一步放宽，开放了1650多公顷国防部和国家医疗体系所有