购房“加杠杆”：国际经验与风险防范

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1、购房“加杠杆J国际经验与风险防范一、背景：居民购房高杠杆风险甚嚣尘上近年来，我国居民房贷快速增长。2009年，我国居民房贷余额仅4.76万亿元，这一数字在今年6月份达到16.4万亿元。也就是说，房贷余额在不到7年的时间翻了4倍。同时，银行全面向居民“加杠杆”。今年上半年，我国31%的新增贷款投向居民房贷领域，比2014年和2015隹分别增加近15个和10个百分点。今年7月，居民中长期贷款新增占新增贷款的比例均超过了100%,而同期企业贷款却出现负增长。8月份，根据机构预测，居民中长期贷款新增占新增贷款的比例接近100%。业内直呼，银行信贷开始全面转向房贷，居民“加杠杆”趋势明显，甚至有过度

2、“加杠杆”的迹象。关于居民杠杆率风险是否过高，业内颇有争论。二、我国居民购房杠杆率高不高横向比较看，我国居民杠杆率并不高。2015年末，我国房贷余额/存量商甜住房价值为39.5%,2016年末将达到43%-44%,居民部门债务率（居民部门存量债务/GDP）为40%左右，存量房贷占GDP的24%o在上世纪90年代楼市顶峰时,日本居民房贷余额占GDP的30%,2014年达到41%；“次贷”危机前的2007年，美国这一比例为73%,2015年达到了53%。另外，在所有发展屮或新兴国家中，以上述两个指标衡量，我国居民杠杆率处于中高水平，低于泰国和韩国。另外，相比美国28-29年的房贷存续期来说，我

3、国居民房贷平均存续期仅8年，意味着贷款年期较短，或居民提前还贷。而但，在三四线和部分二线城市，我国居民贷款买房的比例在40%左右，超过一半的居民全款买房。此外，2014-2015年，全国房价整体回调、房贷利率下行，购房成本呈下降趋势，城镇化也在推进过程中。综上，我国居民杠杆率未超合理范围，未来还有空间。居民杠杆率在静态保持高位不可怕，可怕的是杠杆快速攀升、分布不均（典型如低收入人群“加杠杆”），例如美国“次贷”危机前居民“加杠杆”。我国70%的房贷投放于房价快速上涨时期（2009年以来），近一半投放于2013年以來，即大城市最快的两轮房价上涨周期。今年上半年，我国居民房贷新增2.36万亿元

4、，比2015年同期增加了1.25万亿元，增幅达到113%。2013年之前的房贷，风险大概率已被房价上涨所覆盖。但是,大城市房价已单边上涨20年，房价水平比肩国际大都市，而居民收入仅为发达国家的20%-30%o2015年以来，红利人口和城镇化增速放缓，但各大城市房价普遍上涨，不可忽视“加杠杆”的推动，增量房贷要防范泡沫风险。杠杆结构失衡也须重视。2015年和今年上半年，楼市销售面积增长6.5%和25%,销售额增长14.4%和46%,新增房贷增长22%和96%。由于三四线城市房价总体稳定，意味着东部热点城市成交占比扩大、杠杆率快速提升。以深圳为例，2015年新增房贷超过2014年的2.2倍，今

5、年1-7月，深圳房贷余额突破1万亿元，比2014年翻了一倍。2015年以来，深圳平均房贷成数为6.5成，用足用尽杠杆是主旋律，很多人甚至借助离婚、“首付贷”获得更高杠杆。今年1-4月，南京离婚率翻了一倍，复婚率增加近40%,明显存在突破限贷和违规“加杠杆”的问题。认为我国居民杠杆率还有提升空间的一个理由，就是城镇化潜力，特别是2.6亿转移人口和1.5亿留守人群的“本地化”。问题是，由于社保覆盖水平不高、均等化不够，居民未来支出和不确定支出高于发达国家，加杠杆意愿被高估了。而且，房价房租上涨、人口红利消褪拉高了城市基本牛活成本。同时，居民可支配收入增幅已从2012年的10%以上降至目前的5%

6、-8%,未来经济疲软或继续拖累居民收入。因此，我国城镇化率很难达到美FI70%以上的水平，居民加杠杆空间须谨慎判断。三、发达国家居民“加杠杆”的实践在美国、日本、荷兰、加拿大和澳大利亚等国，即便适龄购房人群高峰已过，即便城镇化进入中低速增长甚至停滞，但也同样经历了银行信贷由制造业向居民消费转移的过程，即老百姓“加杠杆S战后相当长一段时间，美国银行贷款仍以商业和工业贷款为主。上世纪70年代以后，金融自由化加速，制造业向亚洲转移，企业转向资本市场融资，银行信贷便转向个人消费金融领域。首先，城镇化率降低、人口老龄化来临，无风险利率下降，居民房贷收益稳定、前景看好；其次，居民房贷风险权重低。上世纪

7、90年代，美国住房和城市发展部（HUD）对“两房”仅规定2.5%的核心资本充足率，而商业银行为4%；其次，在“居者有其屋”的美国梦感召下，“两房”为代表的金融机构不断增加按揭贷款投放。特别是，“两房”对中收入者投放的贷款占比，从1977年的42%增加到2008年的56%。最后，资产证券化缓解了流动性和资产价格风险。考虑证券化房贷，美国新增房贷从1992年的0.125万亿美元，增长到2006年的1万亿美元，翻了8倍；居民房