发展我国房地产投资基金障碍与对策

《发展我国房地产投资基金障碍与对策》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、发展我国房地产投资基金障碍与对策作者：木站编辑更新时间：2008-2-17提耍目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但是，我国房地产开发企业的融资渠道单一，除自有资金外，主耍通过银行贷款获得。央行陆续颁布了有关信贷紧缩的一系列政策，使得房地产企业的直接融资渠道不畅。木文从介绍房地产投资基金开始，分析我国发展房地产投资基金的障碍，相应给出对策分析。一、房地产投资基金简介房地产投资基金是产业投资基金的一种，它是企业集团、投资公司、信托公司或其他非银行金融机构发起，通过发行棊金份额或受益凭证募集投资人资金，由房地产投资专家进行专业投资理财或提供顾问服务，基金份额或受

2、益凭证持有人按其所持份额亨受收益和承担风险的集合投资制度。房地产投资基金有低税收、高分红、收益稳定等特点，是良好的可以提高组合收益、降低纟F1合风险的投资品种。根据基金投资种类不同，可以将房地产投资基金进-•步划分为三种：实物基金、权益基金、混合基金。从整体來看，全球主要国家美国、日本、韩国、新加坡、澳人利亚等国的交易所都已有房地产投资基金上市，与普通股票一样交易。截至2003年底，已有18个欧洲、亚洲、南美洲国家地区，针对房地产投资基金制定专门的立法，推进房地产投资基金的发展。美国房地产投资市场儿乎是全球市场的全部。20壯纪八十年代，美国税法改革允许房地产基金直

3、接管理房地产；1993年退休基金对房地产投资基金投资的限制被取消。至此，房地产基金开始迅猛地发展起來。截至2004年1月31日，美国房地产投资基金的总市值已经达到2390亿美元，•其中股权型房地产基金市值2190亿美元。全美房地产棊金拥有的商业类房地产超过4000亿美元；在机构持有的房地产屮，房地产基金占10%〜15%的份额。近年来，我国房地产业虽然获得了巨大发展，但房地产融资渠道狭窄的状况仍没有改变。从2001〜2004年房地产开发资金來源结构看，银行贷款占22.62%,利用外资占1.53%,口筹资金29.14%（其中，自有资金占15.71%）,定金和预收款占3

4、8.7%,其他占8.01%。由此可以看出，银行贷款、开发蘭口筹资金以及定金和预收款构成了当前资金的主耍來源。实际上，在考虑购房者來自银行的按揭贷款，以及定金和预收款中來自银行贷款部分时，银行贷款的比例会更高，这样，银行贷款渠道就成为开发融资的主渠道。但是，在宏观调控的背景下，上述渠道均面临收缩，银行贷款作为传统和主要的资金来源受调控的影响较大。随若房地产金融风险的日益显现，银行纷纷收缩银根，开发商想通过银行贷款來发展房地产业将越來越困难。另一方面，广人屮小投资者希望投资于房地产业分享收益，乂缺乏冇效的投资渠道。在这种两难的因境下，房地产投资基金在我国得到稳步的发展

5、。据冇关资料统计，截至2005年12月3113,信托市场共发行房地产投资信托121只，募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了35.1亿元，分别较上年同期增长11%和28.73%。2005年国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。目前，房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。同时，在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000力元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。二、我国发展房地产投资基

6、金的障碍房地产投资基金乃至整个产业投资基金在我国都是新牛事物，房地产投资基金的发展而临法律法规、经济体制、市场环境和人力资源的障碍。（一）发展房地产投资基金的法律障碍。缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最主要的障碍。就公司型基金而言，存在的法律限制有：1、投资比例限制。公司型皋金设立和运作受现行《公司法》的调整和约束。按规定，公司对外投资不得超过公司净资产的50%。虽此规定对以实物资产为主要投资方向的基金而言不存在太大的限制，报表上可处理为公司白购资产并不列为对外投资，但对权益基金特别是主要进行股权投资的投资基金而言就成为其约束条款。该规定势必要求基金公司

7、实收股木足够大，实质上是提高了基金发起设立的标准和耍求。2、公司治理结构限制。公司型基金成立后，由董事会选聘•基金管理公司，实际管理和经营基金资产的独立的基金管理公司。而基金管理人与基金股东的冃标价值函数并不一致，难免会出现基金管理人作为基金资产的实际控制人侵害股东利益的情况。这就要求冇完善的公司治理机制作为保证，建立严谨有效的基金股东、基金管理人、基金托管人三方的激励约束机制。3、双垂税负限制。公司型投资基金运行实现投资收益，按规泄应缴纳企业所得税，税后收益再实沌对皐金公司股东的分红，根据我国税法规定股份分红还应缴纳个人所得税。这实质是对基金投资收益的双重征税，

8、减少了投资