商业银行土地储备贷款的法律风险及其防范

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1、一髀式的：缩进：首行缩址2字带格式的：字体：非加粗商业银行土地储备贷款的法律风险及其防范■-郭锡昆亠.一、土地储备贷款及其法律法规依据土地储备贷款是指商业银行等金融机构向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。国务院2001年4月30日下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发［2001］15号），要求有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度，金融机构要依法提供信贷支持。顺应国家试行土地储备制度的有利契机，各商业银行逐步开办土地储备贷款业务。但随着时间的推移，土地储备贷款的风险隐患日渐暴露，并引起监管机构的高度重视。迄

2、今为止，中国人民银行、银监会先后出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）、《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银腔发［2004］57号）以及《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359号）等一系列规范性文件，要求各商业银行严格控制土地储备贷款的发放，加強土地储备贷款的风险管理。2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》（国土资发［20071277号），对包括土地储备贷款方式在内的各项土地储备管理制度予以明确规范，从借款人主体资格、担保方式等方

3、面对土地储备贷款的风脸防范提出新的要求。简而言之，土地储备贷款主要具备以下特点：（1）借款主体：政府土地储备机构，必须是市、县人民政府批准成立，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。对于资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的政府土地储备机构，商业银行不得发放土地储备贷款。（2）贷款用途：仅限用于土地收购及土地前期开发和整理。（3）贷款期限：最长不得超过2年。（4）贷款金额：不得超过所收购土地评估价值的70%。（5）贷款担保方式：土地储备机构向金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中

4、抵押贷款必须具有合法的土地使用证，且各类财政性资金依法不得用于为土地储备贷款提供担保。*郭锡昆（1979-）,男,福建惠安人，厦门大学2000级民商法学硕士，现为招商银行深圳分行法律与合规部总经理助理，联系电话:13828703034,电子邮箱:guoxikun@cmbchina.com,联系地址:广东省深圳市福田区深南中路2号新闻大厦614室（邮编:518031）二、土地储备机构的借款人主体资格及其债务偿还能力《贷款通则》第17条规定：“借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具

5、有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。借款人申请贷款，……应当符合以下要求：一、有按期还本付息的能力……。”根据《土地储备管理办法》第3条规定，作为借款人的政府土地储备机构应为市、县人民政府批准成立，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。由此可见，作为事业单位法人的土地储备机构在形式上应具备《贷款通则》规定的借款人主体资格。但同时需要强调的是，在实践当中，绝大多数土地储备机构往往既是政府国土资源管理部门下设的处室，又是一个事业编制单位，法人主体资格不尽完整独立，且严格而言并

6、不具备独立的市场主体资格。与此同时，《土地储备管理办法》第24条规定：“土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综[2007]17号）的规定”，《土地储备资金财务管理暂行办法》第4条规定：“土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理”，第12条规定：“供应储备土地取得的全部土地出让收入，统一按照国办发[2006]100号文件以及财综[2006]68号文件规定实行'收支两条线，管理”。据此，土地储备机构通常实行财务收支两条线的财务管理方式，土地储备机构因供应储备土地取得的全部土地出让收入必须直接上缴财政专

7、户，经土地储备管理委员会或国土资源管理部门等相关主管部门审核后，报同级财政部门审批。同级财政部门根据已经审核的土地储备机构的项目成本报表，经审批同意后再向土地储备机构核拨相应的资金用于偿还贷款本息。由此可见，土地储备机构对因供应储备土地取得的土地出让收入并不享有独立的财务支配权，存在自身债务偿还能力有限（即不直接拥有第一还款来源）的根本缺陷。简言之，土地储备机构并不具备完全意义上的借款人主体资格，债务偿还能力有限。届时一旦发生财政部门未按时足额核拨还贷资金，甚或财政部门将土地出让收入挪作他用导致无法向土地储备机构核拨还贷资金的情形时，作

8、为贷款人的商业银行势必面临无法按时足额收回贷款本息的风险。三、土地储备贷款的担保方式及可能存在的法律风险《土地储备管理办法》第25条规定：“土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款”，结合我国《担