商业地产开发风险分析及对策防范

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1、商业地产开发风险分析及对策防范摘要：文章就商业地产和住宅开发投资过程的差异，结合开发环节的不同，从成本、资金的回收周期，资金的回收方式，对开发商的运营能力的要求以及外部宏观和行业环境的影响等因素对商业地产和住宅的投资风险进行对比分析，凸显商业地产的投资风险，提出相应的风险防范措施。关键词：住宅；商业地产；风险；分析截至2007年，中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%,也是连续3年保持在17%左右且高于住宅地产的投资增长速度，期间大量的开发商快速扩张，进入看好的商业

2、地产。但是随着国家宏观调控政策的累积效应以及国际金融环境的变化，到2008年，房地产行业开始进入下调阶段，到现在许多开发企业遭受着巨大的资金压力，特别是要大量开发商业物业的开发商。但是商业地产的发展前景仍被看好，国务院及有关部门近日连续发布的有关扩大内需方面的投资以及相关的金融政策的开放和银行利息的不断下调，在稳定房地产市场的同时，为商业地产的发展提供了新机会。一、问题提出商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产。住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供家庭日常居住用的

3、建筑物。在拥有良好的发展前景，但又面临重重困难的情况下，特别是面临资金链的压力，如何走好商业地产的开发的这条路就显得很重要。所以在这个时期通过传统住宅的开发与商业地产开发的投资风险进行比较分析就显得更有实际意义，对商业地产的开发投资风险要怎么认识才能保证企业在以后健康持续的发展？二、投资风险差异分析房地产投资风险是指投资者在投资的过程中由于各种影响因素如政策因素，自然因素，经济因素等等因素的影响,而导致投资者最终的收益的结果不同，这里主要是指给投资者带来的损失。住宅地产开发是投入之后能够一次性快速回笼资金的，而商业地产则是

4、长期的投资过程。他们各自有自己的特色，所以面临的风险也是不同的。（一）开发环节上的区分最基本的开发环节的不同。当开发商看好某个城市准备进入的前提就是对该城市的市场环境有一个充分的市场环境分析，看好该城市的消费潜力之后就会着手寻找投资机会，这时住宅地产开发主要环节包括“选址-建设-销售”，销售完毕后开发工作就基本结束，建设是开发能否成功的关键环节。商业地产开发包括“策划-选址-建设-招商-经营”等环节，每个环节都必须考虑对最终的商业经营的影响，商业经营才是开发能否成功的关键环节。因此，住宅地产开发只要求开发商有一般的房地产开

5、发知识和经验，而商业地产开发要求开发商不但有一般房地产开发的知识和经验，还必须具有商业经营管理经验。（二）项目成本上的区分从项目的选址上来说，商业地产一般都是布置在城市的中心，或者是在政府规划定位将来发展的CBD区域。首先就决定了它的地价很髙，整个项目的土地出让金数额巨大，商业地产的地价与一般住宅项目的地价的差别是很大的，就拿广州地区来说，商业地产的楼面地价是住宅的2倍左右。建设成本上来说商业地产的建设成本比住宅地产的建设成本更高，特别是大型购物中心的设计要求更高，因为要容纳大量的人流，对建筑的安全设计、质量等提出很高的要

6、求，同时在形体设计方面商业地产一般都是地区性的标志性建筑这些导致商业地产的前期投入成本在单位上就要比住宅要高，相对于住宅而言的建设成本较小。（三）资金的回收周期区分从回收周期上来分析，一般住宅项目，从前期的拿地到建成销售，一般1年左右。当然是项目的具体情况而言，有的具有整体开发实力的开发商从拿地到建成只有6个月。新出台的政策，要求封顶以后才能够预售，从建成到开始预售的时间为1年甚至更短，这样开发商在市场环境好的时候，回收资金的速度很快，而商业地产的资金回收压力是相当大。中信广场1997年建成开始投入使用，直到2007年近1

7、0年的时间才将投入的成本收回，而整个广场投资额37亿港元，涉及的金额相当的大。一个完整的商业地产开发项目则需要5-7年，而回收周期则在7-10年左右。这对开发商的资金实力来说是严峻的考验。所以在资金回收周期上来讲，商业地产的面临的资金压力比住宅地产要大很多。正是商业地产的投资回收周期与住宅地产的不同，所以两种物业的运行周期也不同，一般而言商业地产的运行周期是要比住宅地产的周期要长。（四）资金的回收方式的区分商业地产的资金回收方式主要是通过租金，它的主要运行方式是租赁运营，这些年失败的商业地产的营运经验就是，不能随便拆分出售

8、产权各自营运，这样不能很好地形成规模效应，不能形成良好的业态组合，就不能吸引足够的人流来支持整个商业中心，最终会导致商业项目难以经营下去。租金的多少主要是由商业地产结合本身所形成的商业环境，一旦消费者认同区位中心环境，这使它的租金相应的也会大幅上涨，所以，商业地产的是一种引凤筑巢的开发模式,能否吸引大型