商业地产行业融资模式分析及风险防范

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1、商业地产行业融资模式分析及风险防范　　据统计，2014年我国的经济增速明显放缓，对房地产行业的发展产生强大的冲击，尤其是对房地产行业的融资产生很大的影响，尽管我国政府为保障房地产行业的稳步发展出台了一系列保障措施，但从长远发展来看，房地产行业的发展仍然面临很大的融资压力，融资风险仍然存在，因此，有必要对当前我国房地产行业的融资模式进行相对系统的分析，深度挖掘现行房地产行业融资模式存在的瓶颈，针对这些瓶颈制定有效的对策，从而对房地产行业融资风险做好防范。　　一、房地产行业融资模式分析　　房地产行业的发展与国家经济社会发

2、展密切相关，有效的融资是房地产行业发展的重要保障，系统分析房地产行业的融资模式，是找出现行融资模式瓶颈，制定有效对策的重要前提，当前，房地产行业的融资模式主要有以下几种：　　1.银行贷款融资模式。银行贷款融资模式是当前房地产行业中较为常用的融资模式，通过良好的信用评估或者抵押担保等方式，从一些商业银行获得一定的资金支持，从而保证房地产企业投资发展的现实需要。而随着中国经济下行压力的影响，银行对房地产行业的投资放缓，使依托银行贷款融资的房地产企业融资受到不同程度的影响。2014年2月，中国经济网的消息显示，国有几大商业

3、银行已经陆续对房地产行业的贷款融资进行控制，随后，一些股份制银行也对房地产行业的贷款融资进行限制，对房地产行业的融资模式提出新的挑战。　　2.信托计划融资模式。信托计划是一种新兴的房地产行业融资模式，这种融资模式更多的适用于房地产行业中短期的资金周转需要，解决房地产行业短期的资金困境。据宇博智业市场研究中心发布的《2012年-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》数据指出，截止到2014年底，中国房地产信托存量规模为1.39万亿元，在全部资金信托中的比重为10.96%。一些房地产企业在银行贷款融资受

4、到限制的情况下，选择信托计划来实现短期融资，以国内两大房地产巨头万科、万达为例，2014年9月推行了投资信托基金的试点，为国内房地产行业的信托计划融资注入了活力。　　3.股权融资模式。在房地产行业面临前所未有的发展挑战背景下，一定程度上银行贷款融资模式受到限制，信托计划融资正处于试点探索阶段，股权融资模式受到了房地产行业的热衷，推动了股权融资模式在房地产行业的飞速发展，成为房地产行业融资渠道多元化的实践探索。在2015年6月，自由筑屋CEO杨程成接受地产中国网采访时表示，股权融资模式将在未来一段时期成为房地产行业较为

5、重要的融资模式，融资速度快，融资成本低是股权融资被房地产行业看好的重要原因之一。　　4.债券融资模式。房地产债券融资是房地产行业融资的一种有效途径，自1992年起步以来，我国的房地产债券融资取得了飞速发展，收效非常显著，为房地产行业的融资奠定了坚实的基础。当前，房地产行业的债券融资模式主要包括公司债券、可转换债券、分离交易的可转换公司债券三种形式，一些证券公司对房地产行业进行持续的刺激，使得房地产行业的债券融资市场发展比较平稳。据《证券时报》的分析表明，房地产债券融资市场的持续放开，将使房地产企业迎来市场融资契机，推

6、动房地产企业进一步发展壮大。　　二、房地产行业融资模式面临的突出瓶颈　　之所以房地产行业的发展会受到我国经济发展大环境的影响较为明显，主要根源就在于现行的房地产行业融资模式存在一些不足，这些不足是阻碍房地产行业健康稳定发展的重要因子，分析房地产行业融资模式面临的瓶颈时制定有效对策的关键，具体说来，当前我国房地产行业融资模式面临的突出瓶颈表现在以下几个方面：　　1.融资模式灵活性不强。当前在经济下行压力的冲击下，使房地产企业的资金链受到影响，房地产行业投入资金不能实现迅速回流，同时，资金的安全性也受到影响。尽管我国政府

7、在融资结构方面进行了相应的调整，但是，仍然不能从根本上解决房地产行业融资模式灵活性不强的现实问题。房地产行业从起步阶段就更多的依赖于传统的银行贷款融资模式，这种融资模式受制于银行企业对房地产行业的风险评估，一旦银行相应的降低对房地产行业的资金支持，就容易让房地产行业的融资受到影响，从而会产生坏账风险，进而造成房地产行业不能从银行获得更多的资金支持，形成因为融资模式不灵活而导致的恶性循环。　　2.融资模式比例性失调。房地产行业的发展具有一定的特殊性，资金投入后一般需要相对较长的周期才能够实现回收，这样就会对房地产行业的

8、发展产生较大的资金压力。据统计数据显示，尽管我国的经济下行趋势比较明显，但2014年我国的房地产行业投资不但没有下降，反而有小幅的增长，面对相对较长的投资回收周期，加之融资模式比例失调，项目投资论证不合理，不能实现对资金的科学调配，使得一些投资的资金不能实现有效回收，产生较大的资金缺口，从而造成房地产行业融资风险的加大。　　3.融资模式系统性不