(ok)华泓星岸城营销策略（精）

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1、华泓星岸城2013年营销策略报告合纵联行华泓项目专组二o一三年三月第一部分惠城和博罗2012年市场信息一、2012年全年惠城区市场回顾1、2012年惠城区市场回顾2012年惠城区网签均价5996元/平米，同比2011年，下跌3.6%;网签住宅331.2万平米，同比上涨了11.71%,呈量涨价跌的态势。均价一路上涨。2、市场成交分析惠城区2012年1・12月供应面积有277.79万平米；成交面积331.21万平米，出现供不应求的态势，创历史新高，去库存化效果明显。物业型态方面，70-90m2的创新型两房、110-130nf

2、的紧凑型三房均为热销产品。按目前的市场情况，以满足自住需求的中等户型依然是市场的主流产品。2012年惠城区住宅供销情况目前，刚需市场被逐步的消化，而改善型市场需求由于政策观望的原因，没有得到充分的市场空间。同时，在成交的物业形态方面，可以看出项目目前即将推售的产品90〜116平米更多的是倾向于紧凑型产品，属于目前市场刚需需求的主流户型，也是未来容易受到市场需求刺激的产品。3、惠城区2013年市场预判由于2012年上半年受2011年市场政策影响，客户持观望情绪浓重，为缓解资金压力,部分开发商在上半年通过以价换量的方式取得一

3、定的成效后，市场成交量持上涨趋势。惠城区2012年市场呈现明显的供不应求的态势。预计随着2013年惠城区的量价将会呈上升趋势。未来惠城区市场会将也将得到稳步发展。二、2012年博罗县市场回顾1、2012年博罗市场回顾2012年博罗县网签均价4105元/平米，同比2011年，上涨6%;住宅共成交8838套,总成交面积为107.4万平米，从整体上看，博罗片区与惠城区成交情况呈正比关系，3月份起量价有所上升，5月份迎来量价小高潮，均价4536元/nf,而后持续平衡，至11月份呈稳定态势。2012年博罗县住宅成交量价情况1200

4、1000800600400lamin21月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月丄2月■网签套数345473512446785884841833811935988985♦网签均价3829405739844152453639514021411039954020425143582004600440042004000380036003400今年1月份开始，成交量剧降大约48%,说明2012年年初受政策影响强烈，投资客户观望氛围浓厚，成交主要以刚需自住客户为主，从6月成交量小高潮看到，市场逐渐好转。持续到11月份，大部分开

5、发商为去化库存，以价格换量。销售情况较好。预计2013年将有更好的机会及市场环境。2、市场成交分析根据合纵联行的监测，博罗县2012年1〜12月份供应住宅面积为143万平方米,而网签住宅面积有1H.55万平方米，供求比约为1:1.28。区间位于110-130平米、130-144平米、90-110平米以及70-90平米的户型最为畅销，以满足自主需求的三房户型仍是主流成交产品。2012年博罗县供求情况35.0030.0025.0020.0015.00万40.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月■

6、供应面釈2.400.597.4310.045.6610.4616.48137131.578.003.2933.37■网签面积4.265336.585.2010.2012.0610.5810.4710.1811.9811.9812.7310.005.00目前市场从去年以来，剩余的库存量大，市场去库存压力巨大，项目面临严峻的宏观环境。但本项目的片区内库存产品以大户型改善性产品为主，与本项目产品冲突不大，故本项目在面临市场库存量大的情况下，仍能在市场上占有一定优势。3、博罗县2013年市场预判从2012年供求情况分析中可以看出

7、，在2012年博罗县供应量呈上升趋势，市场呈现供大过于求的态势。从而导致博罗市场剩余库存量大，增加市场去货压力，2012年底惠博沿江路呈现了以价换量的态势。然而剩余存量将留在2013年继续消化，伴随着市场新增供应量的出现，未来库存量也将会增大。自从2012年10月份起售价呈上涨的趋势，网签量平稳增长，预计2013年售价也会稳步上涨，市场也将会得到良好的发展并达到供求稳定的态势。三、竞争对手情况分析1、供应成交走势分析【钓鱼台】项目户型面积段成交套数存量套数供应套数钓鱼台二房二厅一卫88平米165268三房二厅一卫95平米

8、0565697平米302656115平米223254三房二厅一卫142平米28232260170平米0156156合计96580650钓鱼台2012年11月27日营销中心开放，12月份样板房对外开放，于2013年1月份正式对外销售，由于钓鱼台与华泓星岸城的地理位置和区域配套一致，其中面积段88-115nf的三房，与本