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1、房地产调控新政可能失灵的经济学分析北京良弼律师事务所孙智全摘要：新国五条细则基本上延续了原冇房地产调控政策，但原冇政策经事实检验并未起到抑制房价上涨的作用。而房地产市场各方参与主休围绕房价反复进行的暉弈却印证了购房是普通民众的最优决策，并使得普通民众形成了房价只涨不跌的“信仰”。该“信仰”不打破，增加房地产交易环节的税负只会进一步加重普通民众的购房负担，并可能推动房价进一步上涨。关键词：新国五条细则房地产市场调控供求定理I専弈分析信仰2013年2刀26日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[20
2、13]17号），俗称“新国五条细则”，针对房价上涨预期增强的态势，再次为“促进房地产市场平稳健康发展”，出台了具体的调控政策，概括起來主要包括：限价、限贷、限购、加重个税、建保障房。前述具体措施，除按转让所得的20%征收个人所得税外，其他措施均是延续原有政策。而原有政策的执行并没有实现稳定房价的政策目标。木文将运用经济学相关理论分析原有政策失灵的原因，进而解釋为什么加重房屋转让税负可能仍然难以抑制房价上涨。一、原有房地产市场调控政策失灵的原因分析自2003年以来，中央政府、地方政府、开发商和普通民众用绕房价展开了长期博弈，
3、并形成了一定的固化的行为和心理模式。除非某种临界事件发生，强力打破原冇均衡模式,重新博弈并形成新的均衡，否则这种固化的行为和心理模式将成为房价持续上涨的支撑。1、原有房地产市场调控政策的归类分析中央政府（包括国务院、人民银行、国土资源部在内的中央级单位）自2003年6刀至2012年12月对房地产市场出台的调控政策可以归为三类：一是调整产品结构的，即增加保障房、廉租房的供应；二是限制开发商获取的开发资金来源的，即取得四证才能放贷、紧缩银根的政策；三是限制投资性盂求的，即限制二套住房贷款的首付比例、限购、增加二手房交易环节税赋
4、。其屮第一类和第二类政策乂可以归类为减少供给的措施；第三类政策虽然从限制投资性需求的如度着眼，但在一个上涨预期强烈的市场上其实际效果并不明显，而增加交易成木冇可能减少或延缓投资性房源入市，从而仍然是减少了供给。2、减少供给的房地产调控政策失灵的供求和博弈分析由丁原有房地产调控政策基本效果都是减少供给，故对房地产市场的影响路径一・致。本文仅以增加保障房用地为例进行分析，其他措施的分析方法和结论相同。假定地方政府积极执行中央政策增加保障类住房用地的供应,但是由于土地出让金收入在地方政府财政收入屮占据重要地位，为尽可能地稳定其十
5、•地出让金收入，地方政府作为土地这一商品的垄断者，必然会采取减少同期商品房用地供应的措施，以使同期商品房用地的出让价格得以维持或上涨这就意味着减少了商品房用地的供应，进而减少了未来商品房的供应。同时，保障类住房用地供应的增加还意味着未來面向低收入阶层的住房增加。但是由于按照现行保障类住房政策，全国保障类住房在“十二五”期末争取覆盖面达到20%,解决屮等偏卜和低收入家庭的住房困难问题的目标食而一直以来的高房价本来也并非中等偏下和低收入家庭所能承受的'，因此，按照现行保障类住房政策执行并不会分流商品房市场的购买人酬。换言Z,房
6、地产市场上对于商品房的冇效盂求并不会因为保障类住房的增加而减少。对商品房的消费需求未减少，则对于商品房建设川地的冇效需求相应地也不会减少。那么，在有效需求耒减少、而供给减少的情况卜，根据供求定理'，土地价格和房价均会继续上涨。可见，按照现行保障类住房政策执行，以经济学的供求定理预测，并不会抑制房价的上涨。进一步讲，地方政府无论是否增加保障类住房用地的供应均不能达到中央政府制定该政策以抑制房价上涨的目标，即：对保障类住房的投入没有正效应产出。基于上以保障类住房用地增加不影响房地产市场对丁商品房有效需求的分析，也可以通过博弈论
7、的方法來验证上述房价上涨的结论。在有效需求不变、商品房用地供应减少或不变的悄况下，涨价使产品供应者的收益最大化；对于消费者來说，购买可以避免将來承受更高的价格，也是收益最人化的选择。商品房用地供应的减少或不变，影响的是开发商、购房者不同选择时收益的多少。据此设定：开发商在行屮选择，普通民众在列屮选择，地方政府在矩阵中选择，冇如下策略式：购买不购买购买不购买4,12-2,82,5_1,_25,-2-5,-10涨不涨跌3,10T,61,70,04,-1-2,-5供应保障类住房用地不供应保障类住房用地可见，在住房有效需求不变的情
8、况下，对于消费者而言现在购买的决策总是优于持币等待，因此购买对于消费者而言总是授优策略。那么运川逆向归纳法'，开发商在预测到一旦博弈进入第三阶段，购买是消费者的唯一最优选择，那么开发商在笫二阶段决策时就会选择涨价；地方政府预测到一旦博弈进入第二阶段，开发商总会选择涨价，那么对于地方政府的最优选择是不供应
