关于深圳房地产调控新政的点评.docx

《关于深圳房地产调控新政的点评.docx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、深圳房地产调控新政主要变化在何处？7月15日，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，以进一步落实“房住不炒”定位以及稳地价、稳房价、稳预期的工作要求。整体调控有所收紧，核心体现为如下几点：1.购房资格有所收紧。主要体现在两方面：其一，本地户籍人口从不限购房资格到要求“落户三年，同时提供连续36个月社保或个税”；其二，对离异人士增设要求“离异起3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。即通过“假离婚”获得购房资格的通道基本被封锁。2.针对非普通住宅的信贷政策收缩。深圳的首套认

2、定采取认房又认贷政策，信贷政策的变化主要体现为调高了非普宅首付成数。对于无房但有贷款记录的购房者，购买非普宅的首付比例由调整前的50%上调至60%，对于有房也有贷款记录的购房者，购买非普宅的首付比例由70%上调至80%，分别上调10pct。3.普通住宅门槛提升。普宅认定方面，新政在原来容积率以及单套建筑面积要求的基础上，附加了成交总价的条件，即普通住宅不仅需要满足容积率在1.0（含）以上、单套套内建筑面积不高于120平或者单套建筑面积不高于144平，还需要满足“实际成交总价不高于750万”这一条件。4.交易税收收紧。一方

3、面，更新二手住房交易计税参考价格，由于上一次更新价格于2016年10月评估所得，鉴于16年10月至2020年3月，深圳二手房价上涨4.0%（中原地产数据），即计税标准会有所上行；另一方面，提高增值税的免征年限要求，由调整前的“普通住宅购买时间低于2年”，上调至“不低于5年”。5.行政管理口径趋严。在对于热点楼盘管理层面，提出“优先满足无房家庭”，需要“严控认购人数”，从而稳定市场未来房价预期。在网签管理层面，进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，打击“阴阳合同”、“高评高贷”等问题。图表1：深圳房地产调控新政

4、执行前后对比政策调整前调整后限购限贷本地户籍单身11已婚22非本地户籍单身11已婚11购房资格非本地户籍连续缴纳5年及以上社保或个税连续缴纳5年及以上社保或个税本地户籍不限落户三年，连续36个月社保或个税离异人士离异起3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算企事业法人暂停购买暂停购买首套房认定认房又认贷认房又认贷首付比例普通住宅非普通住宅无房，无贷款记录30%30%30%无房，有贷款记录50%50%60%有房，贷款已还清70%70%80%有房，贷款未还清70%70%80%限售取得不动产权证起商品房限售3年，商务公寓限售5

5、年取得不动产权证起商品房限售3年，商务公寓限售5年增值税及其附加税普宅买进时间≥2年：免征普宅买进时间≥5年：免征普宅标准同时满足：1.容积率在1.0（含）以上；2.建筑面积不高于144平；同时满足：1.容积率在1.0（含）以上；2.单套住房套内建筑面积不高于120平或者单套住房建筑面积不高于144平；3.实际成交总价不高于750万元行政管理加强热点楼盘销售管理，引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作，严厉打击房地产市场违法违规行为加强热点楼盘销售管理，优先满足无房

6、家庭；严控认购人数；进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度；加大二手住房交易信息公开力度；严厉打击房地产市场违法违规行为资料来源：深圳市住房建设局官网，与其他一线城市的调控差异如何？此次深圳调控新政在限购、限贷以及交易税收等层面均有有所强化，参照北京、上海、广州三个一线城市，深圳新政的严格程度相对较高，精准打击投资需求：限购角度，深圳对于本地户籍人口的购房资格门槛高于其他一线城市，但对于刚需长期影响有限。京沪穗对于本市户籍没有额外社保或个税要求，而深圳新政增设3年落户年限，同时需要连续36个月的社保或个税证明。

7、同时，深圳新政要求离异人士在离异三年内购房，拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，而其他一线城市没有对离异人群作出的购房资格要求。与此同时，我们认为限购着眼于打击投资需求，对刚需的长期影响有限。首先，深圳市的落户条件低于京沪，45岁以下本科、35岁以下专科即可达到落户要求，因此对于本地户籍人口的购房资格要求更多在于延后刚需释放。长期而言，深圳相对宽松的落户要求更利于刚需群体的增长；其次，对于离异人群的新规大幅收窄通过“假离婚”获得购房资格的渠道。此外，深圳在企业购房层面要求最严。自2018年8月1日起，深圳暂停企业购房，而

8、京沪准许部分符合要求的企业购房，而广州在这一层面不限制。限贷角度，深圳的严格程度低于北京，与上海不分伯仲，高于广州。对于首套、无贷款记录的购房需求而言，深圳与广州首付比例最低，仅为30%，京沪需要35%-40%；除了上述需求，北京购买普宅和非普宅的首付比例分别达60%和80%，上海分别为50%和70%，深圳分别为50