房地产新政宏观调控政策的效应评价.doc

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1、房地产新政宏观调控政策的效应评价　　摘要　我国房地产市场在近几年发展迅速。房价上涨太快，空房积压面积严重，过高的房价和空房面积居高并存容易导致房价的泡沫。为此，我国政府采取了一系列的宏观调控政策，力度非常大。但宏观调控政策在房地产市场取得的效果并不尽如人意。到底是什么原因导致了这一结果。文章探讨了近两年来的宏观调控政策的效应，以期求得符合客观实际的结论。　　关键词　房地产市场；宏观调控政策；效应评价　　　　我国由福利分房向商品住房改革以后，房地产市场发展迅速，特别是近几年。在发展的同时也带来了一些问题。在市场上主要表现为房价高和空置面积高并存，这

2、种现象的存在容易导致房价泡沫的产生，不利于我国房地产市场的可持续健康发展。近年来我国政府对房地产市场进行了高强度的宏观调控。本文探讨的主要是近两年来的房地产宏观调控。　　　　一、房地产新政宏观调控的背景　　　　(一)房价上涨迅速且持续高位运行　　考察我国房价我们可以从纵向与横向两个方面来说明。纵向就是历史比较。从1998年到2002年我国的房价相对比较平稳，从2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨，带动了许多中小城市的房价上涨，2004年全国平均房价上涨19.08％。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在2004

3、年上涨了23.75％，在个别地段房价上涨甚至超过了50％。那么从横向比我们就可以用房价收入比来比较。房价收入比指的是住房平均价格和居民平均年收入之比。我国2004年前的十来年房价收入比一直保持在6至7之间。按国际通行的标准，房价大体相当于居民家庭年收入的3～6倍比较合理，而我国长期保持在超过6的水平，少数大城市比这还高得多。这些数据充分说明了我国的房价上升快，近年来一直保持在高位持续运行。　　　　(二)房价高与空置面积居高并存　　在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持在较高的水平。2003年1～9月，全国商品住房空置面积达到6505.08

4、万平方米，同比增长7.6％；同年11月底，全国商品房空置面积超过1亿平方米，同比增长6.5％，其中空置一年以上的面积达到了4220万平方米。进入2004年，商品房积压仍然维持高水平，第一季度为9008万平方米，至上半年末升至9696.96万平方米，8月底继续上升为9700万平方米。房价非但没有随商品房大量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高而并存。5　　房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具有支柱性产业的地位。房地产业也与金融业关系密切，房地产开发商大量开发资金都来自于银行，大量购房户购房资金大部分也来自于银行的

5、按揭贷款。但房价高与空置面积居高并存的现象引起了人们对房价泡沫的担忧。一旦存在房价泡沫，终有一天会破灭，对整个国民经济都是沉重的打击。所以，中国房价是否存在泡沫就成了有关学者和部门争论的焦点。不管房价是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必须采取一系列宏观调控措施防范和消除房价泡沫，保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。　　　　二、房地产新政宏观调控政策简要回顾　　　　房地产市场宏观调控的政策手段主要包括经济手段(财政手段、货币政策、产业政策)、法律手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要从经济手段阐述近两年来

6、主要的宏观调控政策。　　　　(一)货币政策　　货币政策的主要工具包括利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率和贴现率政策等。这两年来国家主要采用了提高利率的政策，我们这里主要讲述利率政策。2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率。不到5个月，2005年3月17日，五年期以上个人房贷利率由原先的5.31％调到5.51％。2006年4月28日，央行在原来的基础上全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％上调至6.39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。2006年8月19日5

7、年期以上的房贷又上调至6.84％。此外，央行在近两年来也连续三次提高了公积金贷款利率。如此短的时间里，央行频频加息，这是非常罕见的。此举主要是加大购房成本，抑制房屋买卖中的投机行为，抑制一些大城市上涨过快的房价，预防可能出现的房地产泡沫。这项举措也成为政府调节房地产供求市场的一个有效手段。　　　　(二)产业政策　　2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)。一个月之后建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，主要包括八个条款，国务院常务会议把其具体化，并下发实行。以上两个文件统称为“

8、国八条”。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房