地产项目转让法律风险防范

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1、物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制一、房地产项目转让的界定房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经貝•备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，

2、多则十多年），房地产市场变化不定，为及时规避、转移经营风险，投资者会通过转让房地产项目来实现项目收益。实践屮，房地产项口转让主要存在两种方式：（-）房地产开发项目转让房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》笫三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产吋，应当符合下列条件：（-）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分

3、Z二十五以上，屈于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，冇批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十-•条对房地产开发

4、项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当口土地使用权变更登记手续办理完毕Z日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”O由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。（二）房地产项目公司转让目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项口公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避由场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司

5、”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司o房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项口转让以达到房地产项口投资主体更替的口的。从我国法律相关规定可以看岀，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作小，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让,即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给第三人，从而由受让方间接取得房地产项目。在公司股权转让的形式下，转让标的是房地产

6、项目公司的股权而不是房地产项目，房地产顾目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理房地产项口权屈变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采的法律风险麻用，但实践中纠纷不断，如何防范和控制房地产项目转讣过程中可小觑。在房地产项目转让中，法律风险主要集中于目标房地产项目公司股权受让方，本文将结合我国《物权法》的最新规定，从维护股权受让方的利益出发,对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。二、我国《物权法

7、》对房地产项目的法律影响的法律风险房地产项口公司股权不同于转让一般公司的股权转让，其主要口的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此，在房地产项目公司股权转让过程中,除了防范一般股权转让凰逼軀遛Z外，更重耍的是防范转让的房地产项冃木身存在的各种法律风险，如果房地产项目无法正常开发，那么股权传让也就失去了意义。新颁布并即将施行的《物权法》诸多规定对我国房地产项目有较大的法律影响，应当予以特别重视。(-)《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于：目标房地产项目否权屈