房地产项目转让中股权转让方式的法律风险防控

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1、房地产项目转让中股权转让方式的法律风险防控陈刚（云南勤业律师事务所650051）内容摘要房地产行业是商业用途土地重要需求者，房地产行业的发展和繁荣活跃了土地市场交易，加大了土地的需求。而随着经济的快速发展，房地产业土地需求急剧增加，土地迅速增值，获得土地使用权成为房地产企业的首要难题。房地产企业开始积极寻求避开土地交易市场的方式，获得土地使用权。在实际中，以股权转让土地使用权成为房地产企业获得土地使用权的一种普遍的方式。股权转让的整个环节涉及公司法律事务和房地产法律事务的两方面内容，须考虑的因素较多，可能承担的风险较大，而目前可适用的法律依据

2、主要是《公司法》关于股权转让的规定。从总体上看，实务操作显得极为不规范，埋下很多隐患，事后也产生了诸多争议。除引言外，本文由四部分组成。引言主要阐明了论文研究的目的、理论意义、实用价值等。第一部分对股权转让的特点进行分析，初步归纳了股权转让所具有的特点。第二部分是股权转让对股权交易当事人存在的风险、股权转让对于房地产市场的影响进行了分析，提出了股权转让可能涉及的法律风险。第三部分是从实务操作层面提出了规避股权交易风险的相关操作实务。第四部分是从股权转让的监管、申报、税收、行政执法等方面提出了笔者对完善房地产公司股权转让的一些思考和建议。关键词

3、：房地产；股权转让；风险性；规制对策引言在实际中，以股权转让方式转让房地产项目成为房地产企业获得土地使用权最普遍的方式，这种看似合法转让的方式也蕴含着巨大的法律风险。目前法学界给予了一定的关注，但对于以股权转让的方式进行房地产项目转让确没有统一的定论，法律也没有明确的关于此问题的规定，使得此类案例处理结果不一。鉴于此，笔者希望对此问题进行研究的基础上，从实务层面提出规避法律风险的一些措施，并从监管、执法等角度提出了自己的一些见解，以期对规制股权转让方式转让房地产项目有所裨益。由于我国的土地公有制度与外国的私有制度不同，对本论文的参考意义不大。

4、本文所采用的研究方法有：1.文献研究法。通过查阅相关著作、论文、学术期刊、浏览网站等可以对股权转让的现状和发展有一个更加清晰地了解，同时他们的研究方法可以为本论文的研究提供借鉴。2.规范研究法。结合我国已有的相关立法，对以股权转让方式转让房地产项目进行讨论。现在由于我国房地产信贷紧缩、地产销量下降，部分中小型房地产开发商由于资金无法到位，不能进行开发建设，经常选择在产权市场上挂牌转让项目。2012年一季度，全国房地产股权交易量同比增长了65.2%，交易金额更是翻番。业内人士指出，我国房地产行业正迎来新一轮整合浪潮，2012年涉及房地产的股权①

5、及资产交易有可能突破2500亿元。房地产项目公司股权转让已成为当前房地产项目转让中普遍采用的方式，本文试图对股权转让的特点、现状、存在的问题、风险防控等方面进行分析，希望对实践具有一定的借鉴意义。一、房地产项目转让中股权转让方式的特点股权转让是指房地产公司的股东与其他股东之间的相互转让，或股东向股东以外的人转让房地产公司股东权益的行为。股权转让具有如下几方面的特点：（一）手续便捷股权转让方式无须办理国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证等项目审批文件的变更手续，只须与目标公司股东签订《股权转让协议》，并在此基础

6、上在工商行政管理机关办理目标公司的股权变更登记，就可以通过控制目标公司而实际上取得了相应的房地产项目的开发权和收益。（二）有利于节约时间，回笼资金股权转让方式有利于收购方在较短时间内取得项目开发建设权并进行公司的实质经营，避免在办理各种批准手续过程中耽误开发建设时间，有利于收购方节省财务成本和收购的资金压力，有利于快速推进房地产项目开发、把握市场时机、快速回笼资金。（三）一定程度上规避了转让方实际投入资金额度方面的限制《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1.按照出让合同约定已

7、经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。而国家对于股权转让并无硬性指标。由于目前没有相关立法对房地产公司股权转让进行规制，也导致了房地产公①http://www.cs.com.cn/cqzk/201205/t20120514_3348952.html.司股权转让存在着以下几方面的问题：1.存在监管空白地带。国家对股权转让的条件和范围没有限制，没有房地产管理方面的登记制度，也不存在任何其他特殊

8、的交易审查或监督检查制度。2.对于收购方而言，股权转让的风险可能要大于直接收购房地产项目。因为项目公司在经营过程中所产长的债务、负债，因侵权或者违约对第三方承担赔偿