活动方案——大厦营销策划方案

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1、活动方案一一大厦营销策划方案1.4济南未来写字楼市场变动趋势分析□随着城市大规划方案的实施，整个济南正在向东部发展已成不争的事实，从东外环以东到高新区一带写字楼开发将会持续升温，吸引大量的创业型、科技型等新兴行业的客户进入。□今后两年商务楼宇将会放量供应。随着两条城市东西大动脉——经一路、经十路的贯通，两边大量整理出来的土地都将上市，其中，大部分都规划有商务楼宇部分，市场供应不容乐观。□与其他省会城市相比，济南写字楼租金水平偏高，济南核心商务区写字楼平均租金在4元/m2-R,比武汉CBD写字楼高出28%,比郑州高50%,仅比广州、深圳等发达

2、城市低10-30%,由此凸现出济南写字楼的投资价值。投资性客户将会持续成为商务楼宇的重要客户来源之一。□新规划的项目中，整体操作越来越比较到位，从定位、设计、户型等诸多方面进一步拉近与国内发达城市如北京、深圳等的距离。在产品结构上标榜智能化写字楼、商务中心等新型产品独领风骚；同时概念型，个性化，小户型写字楼成将持续热销。1.5项目周边楼盘调查分析1.5.1济南写字楼主要在售项目分析写字楼市场的竞争半径很大，我司把济南典型项目均进行了调查：如下表所示，其中典型项冃分析如下：□金龙大厦自2001年开盘以来，销售一直不是很理想，其原因是:项目销售

3、周期过长（约9年）造成不好的市场影响和口碑；项目前期开盘价格过高，均价在7800元/平方米，市场难以接受；项目得房率低，仅60%左右，后期开发商通过赠送面积得手法促进销售（约提高到70%）但起色不大；项冃的物业管理费用太高，中小型企业难以接受。从这些问题来看，本案与之有许多类似之处，如何适当规避，是策划思考重点Z-O□七星吉祥大厦与本项目可类比性比较高，以团购为主，现在的市场价格不构成重要参考意义。□历东商务大厦销售状况良好，得房率、内部标准等与本项目有类似之处，但进深较小，能构成重要得参考价值。个案名称类别金龙大厦历东商务大厦创展屮心城市

4、33七星•吉祥大厦发展大厦东环国际广场基地位置沂源大街229号解放路112号山大路201号文化东路51号文化东路29号二环东路3218号二环东路3966号楼层层高标准3.6米装修2.6米标准3.2米装修2.9米标准3.3米装修2.67米标准3.5米装修2.6米标准3.3米标准3.1米楼层层数31F/-2F23F9F/-2F13F/-2F主19F/副6F30F—33F占地面积4600m27992m24882m20.83公顷10.4亩建筑总面积10万nf2.8万nf3.6万nf1.877万nf3.428万册2.7万册总15万打，写字楼12万nf

5、车位数量320个地下100余个，200余个65个总120个600余个车位售价8.9万个12—14万/个销售均价8600元血6200元/册6100元/nV5800元/nV6800元/nf5650元/nf5400元/rtf销售进度现房建设中即将封顶内部装室外装修交房日期2006年6月2004年8月2005年8月2004年12月2005年2月开盘04年6月27日03年10月10H2003年11月得房率65%68.25%75%75%74.5%72%82%物业费用7元/月血（不含中央空调）4元/月血（不含中央空调）3.5元/用nf2.4元/用nV（无

6、中央空调）4.5元/用nf（不含中央空调）2—3元/月/nV（分户式中央空调）销售率70%以上70%70%40%销售完毕仅剩2套70%1.5.2泉城广场周边写字楼市场分析泉城广场及周边为济南核心商务区，是商务氛围最的板块，如下表所示：性质项口供应面积均价租售率租售面积纯写字楼出售项目金龙大厦88000860060%52800中房大厦50000650000出租项目邮政大厦72004.5100%7200华鲁大厦60003.699%5940胜利大厦200004.5元/平日95%19000玉泉森信200003.595%19000齐鲁国际大厦3000

7、0390%27000华能大厦20000580%16000中银大厦50000590%45000银座20000595%19000中信广场20000696%19200济南日报300002.7100%30000商住楼（售）三箭银苑83000810060%49800结论：泉城广场及周边项目出租率及出租价格均较高，且大部分项目不对外公开发售。这为我们项目捉供了重要的机会点。1.6项目竞争楼盘调查分析1.6.1出售型竞争楼盘调查分析如前所示，历东商务大厦，创展中心，七星•吉祥大厦等现在正在发售的项目与本项目构成直接的竞争关系O这几个项目的销售基本已经进入

8、了尾声，构不成主要的威胁。但现在潜在的供应项目将会对本项目构成直接的威胁：如泉城路百大一期将军广场（15层，地下1层，总建筑面积36052平方米）、银座渤海项冃（4个楼座，总建筑