天赐大厦营销策划方案

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1、天赐大厦营销策划报告昊驰顾问2006年9月5日提纲写字楼市场研判竞争项目分析项目swot分析目标市场定位分析市场形象定位推广渠道及费用预算开发商配合解决的问题价格及销控方案底商去化方案写字楼市场研判天津的写字楼物业市场，从无到有发展至今已经经历了十几年的时间。可是十几年过去了，目前天津市区内公认品质最好、档次最高的写字楼，依然是最初的那一座“国际大厦”。但“国际大厦”作为单纯的出租型物业，与目前以出售获利为开发目的的写字楼项目存在较大差异。两年以前，在天津写字楼地产市场中终于出现了ICTC（平安大厦与万顺国际经济贸

2、易中心），万顺地产的出售型写字楼项目获得了极大的经营成功。这似乎预示着沉寂多年的天津市场终于获得了翻身的机会。于是几乎与此同时，若干个体量较大的写字楼项目逐一浮出水面。不仅如此，在建设新天津的旗帜号召下，仅海河沿线就已经规划了至少20个大型的高档写字楼项目，至迟在未来的5年内，上述写字楼项目将全部推向市场。在以往的天津房地产市场中，某个写字楼项目的销售价格，卖不过与其相邻的住宅项目这样的情况并不鲜见。那么是什么原因导致天津写字楼市场的长期低迷呢？其实大家也都知道，经过多年的改革开放，天津整体的城市经济发展状况仍然不

3、尽如人意，具有旺盛活力的现代的公司型经营企业的总体数量，与天津作为第三大直辖市的行政地位有些不甚相称，导致这些企业对写字楼类办公物业的需求总量不够旺盛。而为数不多的实力型外资或内资企业，则长期盘踞在诸如国际大厦等几座高端写字楼物业中，最终形成了少数的高端写字楼供不应求、大量的中低档写字楼供大于求的整体低迷状况。近一两年来，随着国家滨海新区开发战略的最终确立，天津整体城市经济的发展即将步入快车道，而城市基础设施建设的进程近几年一直在不断加快步伐。随之而来的，是天津市政府重新规划了数十个大型公建项目，尤以海河沿线分布最

4、为集中，在这些大型公建项目中，一般都规定含有比例不低的写字楼物业。05、06年天津写字楼市场实际的供求状况：在2005年内天津写字楼市场新增项目9个，总建筑面积为43.8万平方米。而同期的天津写字楼实际成交面积为22万平方米，同比2004年上涨15%，其中租赁型写字楼成交面积为5.4万平方米，销售型写字楼成交面积为16.6万平方米。进入2006年以来，初步预计天津写字楼市场将新增进入市场的项目有12个，总建筑面积约为39万平方米。根据初步判断，预计2006年天津写字楼总成交面积将为约24万平方米，同比2005年上涨

5、9%，其中租赁型写字楼成交面积将为约6万平方米，销售型写字楼成交面积将为约18万平方米。与天津住宅市场动辄上千万平米的年销售量相比，不难看出写字楼物业的总体市场容量明显偏小，并且天津写字楼的供应量已经明显大于实际的市场需求。因此我们可以认为，在今后数年时间里，天津写字楼的供应量将快速放大，市场竞争状况将更加激烈甚至趋于白热化。在这样的市场环境下，应该如何进行操作，才能使自己的项目突出重围呢？如何突围---从内涵入手是关键内涵方面，不外乎硬件配置与软件服务两方面。客户选购写字楼物业的时候首先关注的，肯定是项目的硬件配

6、置，包括建筑层高、柱距、电梯、大堂、外立面以及通风状况、网络带宽等等诸多细节方面。在软件服务方面，客户最希望得到的，是关于日后良好的后期服务、坚实可信的未来承诺。如果想要打造一个品质精良的写字楼项目，在这两方面都不可以偷工减料、略打折扣。如何突围---写字楼的外延推广单纯依靠高科技产品、高成本装修所堆砌而成的精良品质，也未必充分获得市场客户的青睐。开发商还应该强烈关注写字楼项目的外延推广这一重要环节。具体包括巧妙的案名、良好的公众形象、媒体推广攻势的多重完美组合，从精心策划的营销推广方案到销售人员的接待水平，从平面

7、表现的风格确定到报广发布的具体文案等等，事无巨细，均需要项目运营的管理团队按照既定策略，高标准完成每一项具体工作。一个伟大的成功一定是由无数完美的细节累计而成的，一次完整的失败同样是由无数的细节被忽略所堆积起来的。竞争项目分析---海泰远舰位于华苑产业园区门户地带，楼体外立面采用干挂天然石材，避免玻璃幕墙给环境带来光污染，简洁美观。外窗采用断桥隔热铝合金双层玻璃，保温隔音，环保节能，规划有宏大个性化水景广场。建筑标准层高3.9米，首层为6米，顶层为4.05米，办公间最大进深12米，南北通透，采光充足，通风流畅，创造

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