房地产企业偷逃税问题及治理对策

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1、房地产企业偷逃税问题及治理对策房地产企业偷逃税问题及治理对策随着我国住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，农村人口城市化的加快，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置H渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的巫要力量和新的税源增长点。但山于种种原因，房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门H常管理的难点和社会关注的热点……一、房地产企业偷逃税现象严重自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我

2、国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998〜2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25%和17%,而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4%左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大不协调（详见《我国现行房地产税制的博弈分析》,载于《税务研究》2005年第5期）。再从国家税务总局公布的“2006年度中国企业所得税纳税百强排行榜”看，竟然没冇一家房地产金业入围。由此可见房地产行业发展与税收增长是严重

3、失衡的。房地产金业存在大量的偷逃税收问题。例如2003年南京市在房地产业税收专项检查中发现，被查的出户房地产企业有87户存在问题；偷逃税的房产企业竟然达九成以上。而且，令当地税务部门不解的是，多数开发金业向税务机关中报的是“微利”或者“亏损”。同样在2003年，北京市地方税务局对北京市房地产行业进行了专项检查，检查发现被杳的58家企业屮，96%存在问题。“这早就是一•个公开的秘密！”杭州市某房地产企业副总不以为然表示，“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问，谁没有偷过税！”由于房地产企业存在严垂偷逃税款问题，国家税务总局下发

4、的国税发[2005]12号文件，将房地产行业连续5年定为全国税收专项检杳的重点，这说叨房地产行业偷逃税问题的严垂性。二、房地产企业偷逃税的主要手段通过近年來对房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理，我们发现冃前房地产开发企业偷逃税手段繁多，形式多样，常见的大致可归纳为以下几种。（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款一是房地产开发企业通过与其他单位介作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由丁自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需耍，房地产金业-与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋

5、换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定巾报纳税。二是房地产企业以商品房或门而房冲抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入人，资金短缺严重，而建筑安装丁程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项冃，经常出现与房地产开发企业I办议首先带资入场的现象。房子建成后，房地产企业就以相应等值的商品房或门面房冲抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税、企业所得税。三是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取

6、售房款Z外，还收取部分代收代付或代犁款顶：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由不进行纳税申报。（二）通过土地评估增值虚增开发成木偷逃税款按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越人，则资质等级越高。口前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这

7、些金业在初建时其注册资本不大。为了捉高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评佔，虚增土地成木，一方面增人注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假，虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得

8、税提供了对乘Z机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃33%的企业所得税。（三）采取“真借款、假按揭”偷逃税款随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项廿，成为房地产销售业务中的主耍方式。冇的房地产金业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或