浅析当前房地产偷逃税问题及治理对策

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1、浅析当前房地产偷逃税问题及治理对策简介：近年来，我国的房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因，房地产开发企业偷逃税情况比较严重。为此，应从加强房地产开发整个过程的监控、建立房地产业各税种的税源控管机制、加大对房地产业偷逃税的惩处力度、改革和完善房地产税制等方面着手，加强防范和治理房地产业偷逃税问题。　　随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部

2、门日常管理的难点和社会关注的热点。本文对我国当前房地产业偷逃税现象进行初步分析，并提出解决问题的相应对策。　　一、房地产业偷逃税现象严重15　　自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998～2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25%和17%，而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4%左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速

3、崛起壮大不协调（详见《我国现行房地产税制的博弈分析》，载于《税务研究》2005年第5期）。根据10省市地税局的统计显示，从1994年至2001年间，房地产税收在各地地方税收收入的比重虽然都呈现上升趋势，但平均比重也仅从1994年的2%上升到2001年的6.89%.再从国家税务总局公布的“2004年度中国纳税五百强排行榜”看，既然没有一家房地产企业入围。可见房地产行业发展与税收增长是失衡的。　　房地产企业存在大量的偷逃税收问题，已经在各地过去的检查中得到了印证。例如山东省地税局2004年开展以房地产行业为重点的地方税收专项检查，结果发现房地产企业偷逃税现象严重，被检查的665户企业中有偷逃

4、税行为的达542户，占八成以上。又如，广东江门市地税局在去年的专项检查中，共检查114户房地产业，有问题的达79户，占69.3％；2003年南京市在房地产业税收专项检查中发现，被查的88户房地产企业有87户存在问题；同样在2003年，北京市地方税务局对北京市房地产行业进行了专项检查，检查发现被查的58家企业中96%存在问题。2003年度北海市房地产税收专项检查，共检查企业19户，其中1515户企业存在偷漏企业所得税的问题，查补企业所得税562万元；2004年度北海市房地产税收专项检查，共检查企业21户，发现问题12户，查补税款、滞纳金、罚款合计636万元。由于房地产企业存在严重偷逃税款问

5、题，今年年初国家税务总局下发了国税发[2005]12号文件，将房地产行业连续五年定为全国税收专项检查的重点，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。　　二、房地产业偷逃税的主要手段　　通过近年来对房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理，我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多，形式多种多样，常见的大致可归纳为以下几种偷逃税手段。　　（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款　　一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换

6、价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。15　　二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税。　　三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶屋的

7、坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用，造成税款流失。　　四是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款顶：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆