房地产策划师资料

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1、房地产策划师资料房地产策划师1•应税范围:根据《屮华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：(1)转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按木税目征税。(2)销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。A.销售建筑物或构筑物销

2、售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。B.销售其他土地附着物a.销售其他土地附着物，是指有偿转让•其他土地附着物的所有权的行为。b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。c.单•位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。e.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税冃征

3、税。f・不动产租赁，不按本税F1征税。2.涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种冇营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。(1)销售不动产的营业税计税依据根据《屮华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定:A.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。B.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。C.营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而

4、无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：a.按纳税人当刀提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销伟的同类不动产的平均价格核泄；c.按下列公式核定计税价格：计税价格二营业成本或工程成本X（1成本利润率）鳍?一营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。（2）其他具体规定如下：A.根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[19961592号）规定，在合同期内房产企业

5、将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或考价差应按“服务业一代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销伟不动产”征收营业税。B.对合作建房行为应如何征收营业税根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（Z—）的通知》（京地税营[1995]319号）规定:合作建房，是指由一•方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）

6、提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：a•笫-•种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使川权和房屋所有权相兀交换。具体的交换方式也冇以下两种：一种是土地使用权和房屋所冇权和互交换，双方都取得了拥冇部分房屋的所冇权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税冃中的“转让土地使川权”了

7、冃征税；对乙方应按“销售不动产”税忖征税。由丁•双方没冇进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如杲合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。另一种是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年

8、的上地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业一租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税口征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《屮华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。b.第二种方式是甲方以上地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：第