房地产策划全流程

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1、房地产策划全流程:前期策划阶段产品方案产品定位经济效益分析价格定位开发周期销吿网期第三阶段客户定位:lj场定位谕期策划的整体流程WH研究打I用化推广方案第一阶段］第二阶段J前期策划整体流程：1、市场分析2、市场预测3、收入、成本、费用预测4、财务评估5、敏感性分析6、盈亏平衡分析7、风险评估可行性研究'1、2、项目价值分析：区位价值、项目资源宏观环境分析：经济环境、房地产币场环境、结论（发展趋势）3、1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战项冃定位］2、客户定位:产品定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位内容、策略4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品

2、牌、市场前景竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论）5^经济效益分析：开发商、小业主♦卖点提炼：地段、产品、附加值♦项目总体形象设计：形象支撑要索、形象表现要索♦推广费用预算:市场推广♦现场包装方案:♦制定销售策略：销售时机、销售次序、销售FI标♦制定推广策0咯：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格♦营销工作总体时间:前期策划分阶段一.可行性研究1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。2、可行性研究的作用：★是项目投资决策的依据。★是筹集

3、建设资金的依据★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★是编制下阶段规划设计的依据3、可行性研究的内容：可行性分析的研究内容市场分析I市场预测I收入、成本、费用预测I财务评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态摘标：净现值、內涵报酬率、投资周期盈亏平衡分盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案

4、的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断项目研究的目的:二、项目研究宏观环境分析项目价值分析竟争环境分析潜在客户分析市场状况可能的客户可能的产品宏观环境研究•经济环境宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（国家政策的调整）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外來常驻人口比例等）•房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论：房地产未來发展趋势项目价值分析•区位价值分析产

5、业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）•项目资源分析口然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）竞争环境分析•同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含同一地段或同等地段两个方而。同类型：指在产品上具有相同屈性。如同为郊区大盘、同为小户型同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究内容：同质产品供应总量产品特点价格客户研究方法：踩盘

6、、小组讨论、问卷•经典楼盘分析通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）销售策略其他成功因索研究方法：现场考察+小组座谈•成功案例分析通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：开发策略产品特色推广手法销售策略其他成功因索研究方法：案例分析潜在客户群研究•确定研究对彖以项目为出发点的定向研究周边客群历史客群F1J页目1•有客群投资客群新生客群•确定研究内容客户基本特征家庭结构、文化背景、职业、区属工作地

7、点、现有居住状况等得出调研结论•未來的市场状况1、2・3年片区内供应量预测2、价格走势预测3、需求趋势预测4、客户消费趋势预测•可能的客户1、客户可能的区域2、客户层而3、购买力状况•可能的产品1、产品类型2、产品设计创新点3、可能的价格（总价、单价）三、项目定位定义：即预期客户头脑里已有的想法!目的：房地产定位的目的:投资效益SWOT分析strength（优势）weakness（劣势）Opportunity（机会）客户定位郵尸筛选名尸细知嚅求特质•空命阶段•消费价值观根据市场研究阶段对项目特点以及潜在客户的研究筛选目标客群面积总价戶型功能PulteHomes：

8、的夫妇、单亲冢空巢家庭、