德国国土整治政策与地价管理

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1、德国国土整治政策与地价管理德国的区域经济发展格局经历了三个阶段：一是南方相对落后阶段。德国工业化起源于北方，以鲁尔为中心的老工业区依靠资源优势成为徳国工业化早期的主要动力。二是北方相对落后阶段。第二次世界大战前后，德国新兴的机械工业在南方兴起，北方老工业区结构转变缓慢，成为经济萧条的老工业区。三是东、西德统一后，东部成为德国的严重落后地区。德国现行的区域经济政策是二战后形成的。二战后德国在区域经济政策上极其重视均衡发展，形成了独特的以财政平衡政策为中心的区域经济政策体系。德国在《联邦基本法》（即宪法）第72条中规定，国家必须保持各地区人民&活条件的-致性。从这-点可以看出，促进

2、落后地区的发展，缩小地区差距，在德国的国家政策目标屮占有相当重要的位置。德国的区域经济政策从解决地区间经济发展不平衡的政策着眼点来说，与其他发达国家相类似，但就整个政策体系而言又具有明显的特色。主要表现在区域经济政策是“国土整治政策”的个组成部分，而国土整治政策是包括区域经济结构、人口、土地利用、基础设施（包括-能源、交通、教育等）、地区景观等在内的一个综合政策体系。从区域经济政策本身的侧重点来看，较少有为国民经济总体增长服务的色彩，而更多地重视地区劳动市场的就业结构及其空间分布的改善，重视区域经济的均衡发展和稳定。徳国区域经济政策主要应用财政手段，通过实施财政收入平衡法及财政

3、补贴，促使国民经济活动的空间均衡。德国财政平衡包括两个方面：一是横向财政平衡，目标是使各州的人均税收平衡化，主要做法是法人税的分配、税款转移和联邦特别拨款。通过法人税分配，可使财政弱州达到各州平均财力的92%。通过税款转移可使穷州的人均财政收入达到全国人均财政收入的95%。最后不足部分由联邦财政提供，称为特别拨款。二是纵向财政平衡，指州与乡镇之间的财政平衡，做法与横向财政平衡类似。德国区域经济政策能够取得较好的成效，在很大程度上还应归结为联邦政府内有专门的协调机构和有严密的实施规划。联邦政府内的协调机构名称为“区域经济政策部际委员会”（成立于1964年）。成为那时以来的区域经济

4、政策的法律依据的《关于共同任务——区域经济结构改善的法律》屮规定，各地区在实施“共同任务”时，必须制定“基本计划”，内容包括区域的范围、计划目标、分年度资金计划、各种援助政策的前提、种类以及补贴率、各地区的行动计划等。“基木计划”的制定是由包括联邦政府和各州政府的经济部长构成的计划委员会负责。这种严密的规划和实施体系提高了政策的实效性。德国十分重视国土资源土地的价值，有一套完善的地价管理制度。主要包括四个方面：1.定期公布城市的土地公开参考价制度。德国的土地公开参考价格是城市中某一区域过去两年土地交易价格的平均地价，由当地政府组织评估认定。2•土地的收用制度与土地的优先购买权。

5、在德国，土地收用制度是实现土地利用规划的重要手段。凡是为实现地区详细规划、合理利用土地、保护有价值的建筑物，或为收用而调配土地,都可以采用土地收用制度。另外，在徳国，凡详细规划区内的土地交易，土地交易的公证人在土地成交前，都要先征求地方政府的意见，由地方政府决定是否行使优先购买权。除此之外，在…些规定地区，如再开发区、新开发区等，政府也可以行使优先购买权，先购买的价格依照交易价格确定，这样可以防止被收用方故意抬高地价。为保护交易双方的正常权益，规定只有作为公共目的使用的建设项目才能行使优先购买权，除此之外的任何土地需求都不得行使优先购买权。3.成立土地估价委员会。德国的地产估价

6、由独立的专门机构——土地估价委员会负责实施，其主要任务是为不动产交易提供价格指导。4.土地预先购买制度。德国在进行大型项目工程建设时，政府为防止集中购买大量土地引起地价上涨，出现土地投机的现象，主要采取预先在所需用地的周围购买足够的土地，届时通过整理，将所买土地集中到工程项目建设的地方，以满足各方面需耍。