审计研究报告(共享)

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1、审计研究报告第28期审计署审计科研所2014年7月25日土地增值税征管审计研究土地增值税是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。土地增值税征收有利于调节土地增值收益、规范土地和房地产市场交易秩序，它涉及金额巨大、影响范围广泛、测度专业性强、技术复杂,攸关国家和人民的利益，同时土地出让金审计中的收入和土地增值税征收清算环节中的可扣除项目密切相关，因此审计机关在土地出让金与耕地保护审计和日常审计工作中需要关注土地增值税的征管情况。一、土地增值税征收的背景1992年，十三

2、大明确提出要建立社会主义市场经济体制，随后举世瞩目经济体制改革轰轰烈烈拉开序幕，这个时期处于转轨阶段的经济体制不完善，因此与土地管理相配套的法律制度滞后和行业自律规范的缺席使得房地产市场上的交易几近处于失控状态，土地投机、炒买炒卖之风一度盛行。在这种背景下，国务院于1993年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例九在我国开征土地增值税，以规范土地市场、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益。20世纪90年代中后期，由于房地产投资增长速度放缓、呼吁停征土地增值税增值税的影响以及随后亚洲金融危机的冲击，我国土地增值税基本上处于停滞阶段。停滞主要表现为土地增值税税收入库金额少，

3、开征省份数量有限，例如1995年，全国的土地增值税收入总额只有2700多万元，土地增值稅开征省市不到8个，而且土地增值税税收的规模的绝对数、相对数和增量都是处于各种稅种末位。进入21世纪之后，随着我国住房体制改革的深化以及经济进入新一轮快速发展通道，房地产开发速度也不断加快，房地产价格不断上涨，土地价值水涨船高，这个阶段土地增值稅主要目的就是作为房地产市场调控工具用来调节房地产暴利、平抑房地产价格和增加国家财政收入。我国房地产市场从2000年起呈现井喷式发展状态的态势，根据国家统计局资料（见图1）显示房地产开发投资额从2000年的4984.05亿上升到2013年的86013亿

4、元，土地增值稅在2012年收入也达到2719亿元。国家税务总局统计资料表明，目前土地增值税范围已经覆盖全国所有省份。资料來源：国家统计局官方网站图1我国2000—2013年房地产开发投资额二、我国土地增值税征收模式我国土地增值税纳税对象主要针对土地流转过程中增值部分,增值额为房地产所取得的收入减除可以扣除项目金额后的余额，土地增值税实行四级累进税制，主要目的是挤压房地产商暴利和投机。由于房地产开发企业开发项目周期长，土地增值税计算涉及的收入、成本费用及其他扣除项较多，使得土地增值税计算复杂，我国税务机关往往采取预征方式，目前我国土地增值税的征管流程包括预征、清算、核定、稽查等

5、四大征收管理环节。（一）预征。我国对预征没有做出全国性统一的规定,但是对各地方有一些指导性的规范性文件，明确了各地区最低预征率，而具体办法则授权地方税务局根据当地情况自行制定。2010年的《关于土地增值税清算有关问题的通知》对各地区的预征率做出最下限规定：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。（二）清算。对于清算我国则有明确的规定，1994年颁布的《土地增值税暂行条例》明确规定征收办法，对于征收方式、清算的方式和应缴额度做出规定。办法要求增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额为扣除项目

6、金额50%至100%的部分，税率为40%;增值额为扣除项目金额100%至200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。针对部分房地产商故意拖延和延迟缴纳土地增值税，2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》放松清算条件。其中最令人瞩目的是“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”纳税人应进行土地增值税的清算，同时也规定“取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的”、“纳税人申请注销税务登记

7、但未办理土地增值税清算手续的”也应当进行土地增值税清算。这为督促房地产商即时清算土地增值税提供了法理基础。（三）核定征收。我国明确了核定征收的条件，核定征收主要适用于那些不设置账簿；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；未按照规定的期限办理纳稅申报；申报的计稅依据明显偏低，又无正当理由的。同时国家稅务总局

8、要求核定征收率原则上不得低于5%，不能擅自将核定征收作为本地区土地增值稅主要征收方式。（四）稽查查补。为了防止房地产商逃避税款和对预征、清算