地产策划全流程简要

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1、策划全流程:策划全程大抵分为：市场调查、产品定位、项冃规划、项H推广和销售执行五大部分。市场调查分析:经济环境分析；GDP、固定投资、消费指数、外资利用、存贷款、城市化1、项目投资环境分析政策环境分析；贷款利率、升值、国八条、地方政策及措施丿房地产市场分析：先市后区、先现状后趋势、先总体后具体。市场供销、]售价、户型结构、市场需求、主流趋势（年龄、收入、月还款额、可承受价位）；市场特点区域价值、热点片区重点分析（特征、规模、主力户型、单价、供罐、构成比例、销售分析、）基本情况：地理位置、行政面积、行政区划、人口数量等期市环境分析：城市定位城市规划分析：蓝图、未来重点、改造计划、发展目标

2、市场畅销户型特征：厅房方止好用，面积分配合理；客厅餐厅自然分开，餐厅与厨房紧邻；卧室集中在内侧，私密性强，设三室以上一般采用双卫生间；动静分区明确；户内交通线短捷，实用系数高；有较好的通风釆光和空间的完整性，更注重阳光和景观；客厅位置更加重要。地理位置；预H基本情况分析经济技术指标：占地、容积率、建面、密度、限高、户<数、车位、绿化率等；涉及企业：开发商、建筑设计、结构设计、环境设计、JI景观、物管研究、广告创意、销售代理2、项目自身情况分析项目建设条件分析：气候、地形地貌、通平；项目周边配套分析：交通、商业（餐饮、超市）、教育、医疗、金融、休闲I娱乐、文化设施、体育设施等三通一平：通

3、路、通水、通电、土地平整；（动工基本条件）五通一平：通路、通水、通电、通气、通信和土地平整；七通一平：通路、通水、通电、通气、通信、通邮、通暧和土地平整:2、项目客户群分析；1）客户类别细分：A职业特征：工业、商业、地产、文化、信息、金融、医疗、其它B家庭构成：两口之家、三口之家、独身、三口以上；2）主导客户群分析：年龄段、职业性质、年总收入、私家午、二次置业、工程进度（现房、期房、封顶）、邻里索质3）主导客户群购房动机分析：购房目的、关注因素4）主导客户群购房偏好：而积、功能区、客厅功能、主卧而积、卫浴意义、浴缸频率、主浴而积、厨房面积、餐厅面积、阳台用途、窗台高度、采暧方式现居情况

4、：居住面积；购房动机：改善环境、结婚用房、工作、拆迁、加大面积、英他房层结构（住房类型）：平层、别墅、跃层、错层；功能需求：三室、二室、一室装修形式（交楼）：厨卫装修、毛坯、菜单式、成品房、认知途径：朋友介绍、报纸、路牌、电视、外卖、房会、电台、路过影响购买决策的因素（因高至低）：品牌、价格、楷装修成品间、户型、会所式售楼处建筑类型：多层、小高层、高层项目竞争对手分析的内容：价格（付款方式、折扣）、配套分析、规划、户型、景观、配套、推广方式（广告媒体、频率手法、卖点）、促销<方式分析、业主构成分析4、项目竞争对手分析：型目竞争对手分析的思路：按板块分析、按竞争圈分析、竞争优势对比（开发

5、商、竞争区域、外部环境、规模竞争、产品竞争）布局规划：半I罚合式、行列式、组团式厂项目优势分析（区域、交通、规模、产品设计、配套、资源环境、品牌优势、物业管理）5、项目SWOT分析丿项目劣势分析（区位、交通、成木、使用年限、配套、片区形象、噪声）

6、项II机会分析（市场空白、潜在需求增加、交通改善、片区改造、购房入户）项口威胁分析（政策威胁、竞争、土地供应过多）.项目SWOT整合分析项口SWOT分析总结SWOT:Sstrength优势；Wweakness劣势；Oopportunity机会；Tthreat威胁;SWOTI丿L

7、限图；SWOT整合分析图（横限SW纵限OT,整合分析：SO发挥优

8、势抓住机会、ST发挥优势化解威胁、WO抓住机会规避劣势、WT规避劣势化解威胁）；二、产品定位分析:「项目定位依据的确定（竞争优势、核心竞争价值、营销分析、产品依据、甜I牌延伸依据、原有定位依据）1、项目定位前分析:］项目定位原则的确定（从市场岀发、从消费者心理、针对特定目标市场、细.分市场容量及进入风险、结合项目区位特点、发挥B然生态资源优势）项目地产因子的分析项目的核心价值依据：内在价值（居住环境价值）；外在价值（规划价值、配套价值、产品价值）；赋予价值（品牌价值）；房地产市场分析数据；项目前期营销分析数据；项目产品依据；企业品牌延伸依据；项目原冇定位依据；卜-表：项目地产因子分析影

9、响因子意向公寓普通住宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明A对公共交通的依赖性很强强•般弱不宜在闹市区和人员混朵区B对噪声及环境干扰的适应性很强较强弱很弱不宜临近货运交通快速干道、高压线等C对大气环境的要求低不髙高很高不宜临近污染性工厂、闹市D对小区（菜市场）配套的要求高很高较弱弱不宜在商场上建住宅E对建筑质量和装修要求低…般■亠-咼很高F对小区物业管理的要求低不高咼很高G对建筑质量和装修的耍求低一般高很高精品设计H对容积率、覆盖率要求无.般高