地产策划流程

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1、［推荐］地产系列-一1第一部分：项H建设条件和规划设计方案一、建设条件：（一）项冃现状概况：1、土地获得方式：2、土地条件：（1）地块形状、而积大小：（2）地物地貌:（3）土地的规划限制：（4）交通状况：（5）i

2、j政建设条件:（二）项目发展条件分析：1、投资的制约因素：（1）规划要点的限制：（2）开发商的资金状况：（3）土地自然条件对规划设计的影响：（4）开发商的利润要求与开发模式Z间的矛盾:2、优势分析：（1）区位优势：（2）自然条件优势：二、规划设计方案（-）规划目标（二）整体规划设讣思想：1、功能分区：2、道路系统（含入口处理）：3、公建规划：4、住宅单体/群体

3、设计：5、环境景观设计：6、智能化设计：（三）主要技术经济指标：1、土地使用指标（《用地平衡表》）：2、密度指标（《项H主要技术指标表》）：项目主要技术经济指标表1项目单位数景项目单位数量占地总面积m2居住人数人总建筑面积m2平均每户建筑而积m2居住面积m2平均毎户居住人数人公建面积m2人均居住川地m2绿化用地m2道路面积m2居住户数户车库而积m2层数功能所占面积（（m2）临街楼公建板楼地下室安置设备面积人防面积总面积第二部分：项目建设、经营组织及实施计划一、建设方式：二、开发方案设想与分析：三、建设进度安排（编制《项目实遍进度衣》）：四、材料供应：五、环境保护：（-）

4、生活污水处理：（二）烟气治理：（三）噪音处理：（四）其他：第三部分：项H经济评价一、项冃投资估算：（一）开发成木估算1、土地成本表2序号项目名称金额单位造价（元加2）1、1土地出让金1.2土地征川费1.3大市政费1.4四源费1.5拆迁安置补偿费1.6手续费2、前期工程费（见表3）表3序号建安项日名称金额单位造价（元/m2）1规划设计费2可行性研究费3水文，地质，勘探费建安费*0.3%4筹建开办费建安费*3%合计3、建安工程费（见表4）表4序号项目名称金额单位造价（7t/m2）1土建部分2装修部分3其他合计4、基础设施费（见表5）表5单价（元/m2）数量（m2）金额道路丁

5、•程80绿化工程8供水工程60供气工程60供电工程55供暖工程55通信工程31合计5、公建配套费（见表6）表6序号项目建筑面积（m2）单价（元/m2）金额1幼儿园8502小学9003屮学9004卫生站6005文化活动中心10006球类场地7847粮汕店6008肉菜市场6009副食品店60010饮食店60011饭店60012小吃店60013综合百货店70014日用杂品店60015五金交电建材店60016理发店60017废品收购站50018书报销售亭60019公共电话亭50020中西药店60021水果店60022综合修理店60023储蓄所60024邮政所60025电讯营业所

6、60026汽车停车场（库）120027口行车（摩托车）停车场（库）90028变电站50029路灯配电室50030净化石油气站60031公共丿则所60032垃圾集散点30033小区综合管理处60034居民委员会60035其他合计6、开发期间费（见农7）表7序号类别计算依据金额1公园建设费总建筑面积*40元/m22购电权总建筑血积*40元/m23四源费总建筑血积*81元/m24建筑工程质杲安全监督费建安工程费*0.4%5其它建安工程费*1%合计7、不可预见费。取以上1—5项Z和的3%-5%开发成本估算：以上1—7项的合计（二）开发费用估算1、管理费用取上而1-5项Z和的3%

7、2、销售费用（见表8）销售费川估算表农8广告及市场推广费销售收入*2%销倍代理费销售收入*1.5%其它销借费用销售收入*0.5%合计3、财务费用（见表9）贷款还本付息佔算表表9序号项目名称合计建设经营期一年二年三年1借款还本付息1.1年初期款累计1.2本年借款1.3应计利息1.4年底还本付息1.5年末借款累计2借款还本付息的资金来源2.1投资回收当年利息二（年初借木息累计+当年借款/2）x年利率取央行现行的贷款利率，另加1.5%左右作为金融风险利率项目投资估算（见衣10）投资与成本费用估算汇总衣农10计算依据金额均价（元/m2）说明1.开发成本⑴出让金(2)拆迁安置费(

8、3)前期工程费(仍建安费(5)基础设施费(6)开发期间费(7)不可预见费(1-5)*3%2.开发费(1)管理费用(1—5)*3%(2)销售费用销售收入*4%(3)财务费用合计二、项目收入估算(一)销售价格的确定1、销售均价的确定2、层差、朝向差、户型差的确定3、价格策略的制定(二)销佔:收入分期比例预测(见表11)销伟收入分期比例预测表表11销伟计划建设经营期年度收入(力元)合计(力元)年份销售比例销售面积销售价格第一年第二年第三年第一年住：%商：%车：%小计第二年住：%商：%车：%小计第三年住：％商：%车：％小计合计(三)资金筹措、投资