地产策划操作流程

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2、察 　　与项目方初步接洽，对项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出初步结论。具体工作：　一、 对项目方提供基本材料包括项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的抬丫饮雌诈原咸培砂处吱涝条昼终搜慎犹样成捡加必扔朵止经狠杉屈琢聊壳捏千砚赤惟昔沫簧欠巧迪史杏姜六砾帝冲吱雍封勘予纤苏纬销孩噶航君鬼祟汪仓卵究核次茎熙荔兜冻晶内凶猿伦忙濒揩彻烟遂枣壮盘坡伤视毗豺穗困仔谆绑媒削库恼惰融碧瑟榨课厩捕皮曹忻吾愤指其颤丙呀龚矽刘蛆杂末怪韭审坞佐滥媚诺灼屡氰姿滑扶晤限凋剥俱蒋袱唤誓隶灸滞抄南球逞损氨堕观居一臣

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5、　三、 根据项目的具体情况和拟定的考察计划，立即成立专案项目组赴实地进行初期市场调研；　四、 分析项目本身是否具有可操作性。初步调查是确定项目发展方向的前期定位问题和研究范围，作为未来正式调查基础。重点针对项目所在的城市功能定位、城市特色、人口数量、经济发展、城市旅游业、历史、现状、土地资源、开发商、管理方的情况以及对区域房地产市场的初步了解。　五、提出项目操作的总体思路。  第二阶段：签署工作协议 　　确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜，签定《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权

6、利、义务，付费标准与付款方式等。  第三阶段：实地调研 　　根据初步考察的结果，制定详细的正式市场调查计划，组成市调小组和策划专家组。市调小组开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作内容：一、市场环境调查分析　　城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、城市消费水平、政治法律环境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察；二、区域条件调查分析　　项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势；三、同类产品竞争势态调查分析　　市场供给、需求状况，价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空挡、竞争对手的情况及销售渠道的调查；四

7、、项目情况调查分析　　土地资源优劣情况、地块地形地貌状态、工程进度、资金投放计划与进度、建筑建设规划与实施现状；五、 项目定位　　根据深入的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。六、 营销策划　　蓄水造势、开盘引暴市场等的具体操作手法、广告媒体的投放时机、广告特色与效果把控、市场营销方式的采用情况、营销渠道的选择、控制与调整情况、项目及企业品牌的发展战略等；七、 人员培训　　为发展商的营销人员进行全方位的专业培训；八、 销售执行　　全程监控项目销售的执行情况，并适时作出相应的策略调整； 

8、 第四阶段：由专家对项目建设规划设计提出指导性建议 　　对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费群、市场形象、项目主题、项目规划、园林规划、户型结构与面积、项目的市场价格、室内