地产策划操作流程

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1、地产策划操作流程第一阶段：初步考察与项1=1方初步接洽，对项日进行初步考察，掌握基本情况和信息,对项目的可操作性做出初步结论。具体工作：一、对项目方提供基本材料包括项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划、发展商投资商背景实力、项目的发展意向等初步进行了解，确定初步印象；二、根据项Id的状况、开发进度，初步拟定考察内容、范围；三、根据项目的具体情况和拟定的考察计划，立即成立专案项II组赴实地进行初期市场调研；卩U、分析项目本身是否具有可操作性。初步调查是确定项目发展方

2、向的询期定位问题和研究范围，作为未來正式调杏基础。重点针对项目所在的城市功能定位、城市特色、人口数量、经济发展、城市旅游业、历史、现状、土地资源、开发商、管理方的情况以及对区域房地产市场的初步了解。五、捉出项目操作的总体思路。第二阶段：签署工作协议确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜，签定《项口顾问服务合同》或《销售代理合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。第三阶段：实地调研根据初步考察的结果，制定详细的止式币场调查计划，组成币调小组和策划专家组。市调小组

3、开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作内容：一、市场环境调查分析城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、城市消费水平、政治法律环境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察；二、区域条件调查分析项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势；三、同类产品竞争势态调查分析市场供给、需求状况，价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空挡、竟争对手的情况及销售渠道的调查；四、项目情况调查分析土地资源优劣情况、地块地形地貌状态、工程进度、资金投放计划与进度、建筑建设规划与实施现状；五、项目定位根据

4、深入的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。六、营销策划蓄水造势、开盘引暴市场等的具体操作手法、广告媒体的投放时机、广告特色与效果把控、市场营销方式的采用情况、营销渠道的选择、控制与调整情况、项目及企业品牌的发展战略等；七、人员培训为发展商的营销人员进行全方位的专业培训；八、销售执行全程监控项目销售的执行情况，并适时作出相应的策略调整；第四阶段：由专家对项1=1建设规划设计提出指导性建议对项Id的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费群、市场形象、项目

5、主题、项

6、-

7、规划、园林规划、户型结构为面积、项目的市场价格、室内布局、装修标准、设备设施、服务功能、物业管理等各个方而提出具体意见。第五阶段：撰写各类报告根据不同客户的需求，提供不同的战略报告，必须提供的核心报告为市场调查报告和项目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、信息、数据进行整理，出貝-市场调查报告，并据此撰写项目定位报告（含项目设计指导思想、产品组合设计和运营模式）等。将方案报告提交给项0方进行讨论，并根据其意见进行修改。第六阶段：召开方案论证会召开介作双方负责人及有关专家的论证会，对提交的方

8、案报告进行硏讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。笫七阶段：完善策划、建设期内跟进服务，促使项目成功（策划的执行）侧重策划方案的操作，根据销售前的各项推广策划工作内容要求配合发展商组织相关的专业公司进行专业分工合作，并根据项目的发展战略和原则，针对具体问题提供策略性建议。笫八阶段：整合各种社会资源，为项目及企业搭建操作平台注：根据不同项目的实际情况，具体工作内容、时间等按照需要进行调整。房地产公开发售的策划与运作l^定位楼盘公开发售询，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握

9、之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如Z不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分,将直接影响到楼盘的销售，也意味着将山场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。如何精心准备，楼盘公开发售询要注意以下儿个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择日标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况;笫三，

10、针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前捉，才能把握定位。定位分以卜•儿种内容：1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江尼园，在策划楼盘销售时，利用其具冇吸引力的駛件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60%的广州