前期策划顾问服务手册

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1、前期策划顾问服务手册前期策划顾问工作可分为二个工作阶段：■第一阶段：市场研究与定位■第二阶段：产品规划建议以及收益预测工作内容第一阶段市场研究与定位（一）、商业市场分析1、宏观环境研究城市经济发展城市市内、外交通状况分析城市规划研究城市区位关系研究2、城市整体商业简要分析本部分主要内容指标：…现有物业现有供应情况…商业需求分析…不同行业零售商（租户）现状…与项目具有竟争关系的区域或项目现有或潜在供应量—未来商业发展趋势…零售市场现状总结3、区域商业发展简耍分析具体指标如下：…区域商业发展特征简要分析…区域商业业态构成情况分析…区域未来商业供应情况分析…区域

2、租金水平情况分析4、竞争或可比性商业个案研究分析具体指标如下：…项目基础资料及发展背景情况…竞争项H市场定位的评价…项tl规划设计的适应性分析…项口业态及品牌构成…项S租金水平如何以及未来增长空间怎样…项H竞争及借鉴要点分析，对项1=1价值有何启示5、零售商意见访谈内容如下：…试招商式零售商访谈…零售商背景情况及经营状况…零售商在木地的发展策略…商家对店铺的破件技术要求一零售商对本项目的意向…零售商对木项目的评价与建议（二）、项目背景分析1、项目研究分析木部分内容主要研究指标如K:…地块现状条件…交通网络和地理位置的彫响…项目Z基地条件及周边坏境…周边人流

3、量及车流量分析…项目周边现有生活、教育、卫生等配套设施及项目周边婕筑设施的分析…本项目地块优势、劣势、机会、风险（SWOT）分析…本项口地块区域未来发展展栗2、项D自身商圈研究本部分主要内容指标：…项目商圈辐射范鬧确定…商圈发展评审（商业形态、业态构成）对项目的利弊…商圈内抵达项目交通环境分析…项H辐射人口需求分析…考虑商圈内消费者消费能力对人群的影响…商业竞争环境综合分析（三）、项目定位建议1、目标消费者定位本部分主耍内容指标：…消费者类型划分与基础特征…潜在消费者选择评审…目标消费者建议…口标消费者主要来源分析―目标消费者消费特征梳理-目标消费者需求特

4、别应对建议2、主题定位本部分主要内容指标：…关键因素对主题定位的影响…对拟定的主题进行价值评审及遴选…综合评估项S的主题价值最大化后确定确定项目的主题定位…对项kl主题特色进行价值描述…主题定位实现之操作要点提示…主题定位下的项目运营模式选择…项目选择何种市场档次以符何项忖主题定位需求3、功能定位本部分主要内容指标：…功能定位重点考虑的因索（市场承受能力、客观的市场环境、需要投入的资源、投资风险）…基于主题定位的项目功能方向建议…各项功能相关性分析…功能定位价值及内涵分析…实现项目功能定位之支持商家分析二、第二阶段服务内容：产品规划建议以及收益预测（一）、

5、项目业态规划布局1、空间规划布局建议具体指标如下：…业态规划布局整体思路…项n建筑平面概念规划建议—项n建筑平面图规划（到店铺划分程度）…项目主题建议及公共空间的设置―交通是否有利于有效组织人流…业态配比实现项「I价值最人化…商场旗舰店的安排与配置…内部布局以及业态组合的建议2、项H业态组合建议及H标商户建议具体指标如下：…租户如何选配/商八组合实现项目的定位及规划…（必要性）主力目标商户示意-（必要性）次主力目标商户示意…其它不同业态目标商户示意…店铺单位血积示意…不同品牌丿占铺落位位置示意（三）、项目收益预测本部分主要涉及项目的租金或售价、收益测算具体

6、内容包括：…可参考不同业态的租金或售价水平以及区域内可参考项目租金或售价…区域未來租金或售价走势分析…影响项H租金或售价的因素分析…不同楼层的租金或售价预测…不同业态租金或售价预测…项目整体租金或售价平均租金…项a整体收益（四）、产品设计指导建议具休工作内容包括：…产品定位方向…项目规划及设计理念…外围商业坏境营造建议…建筑结构及主力店铺硬件指标建议…内部公共空间建议…辅助区功能建议