前期顾问策划意向书.doc

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1、西青大寺保障房项目顾问服务内容金世达投资咨询有限公司非常荣幸能够参与贵公司在西青大寺地区的地产项目的可行性研究及项目策划顾问工作，我们希望通过我们的专业投资咨询顾问后，能够为贵公司提供有专业价值的建议。此次服务的内容包括以下部分：一、项目本体研究通过对项目自身条件的深入研究，初步判定项目可能的定位方向，并寻找出项目发展中将会遇到或可能遇到的问题，以便从接下来的投资环境、市场、客户等方面的研究中得出相应问题的解决办法，指导项目的发展定位建议。研究内容包括：1、地理位置2、交通条件3、项目自身规划指标条件4、项目周边显著物业发展情况5、项目地块可利用资源条件6、区域发展特征7、SWO

2、T分析8、项目初步界定与项目发展需要解决的问题二、项目投资发展环境研究通过对项目所处的投资环境、项目所在区域的整体定位、未来规划、经济发展情况、产业发展情况的研究，确定项目定位发展的主要方向、研究现有及潜在的客户群体的特征，以指导项目进行具有针对性的准确市场定位。研究内容包括：1、投资环境研究（1）宏观经济走势研究：主要关注处于通胀状态下的宏观经济走势对于房地产市场的影响，特别是客户群体结构的变化、购买力的变化（2）政策环境研究2、区域发展定位及规划情况研究（1）西青区发展定位及规划情况（2）西青区的定位及发展规划：西青大寺的整体功能定位及发展规划对区域未来发展的影响，重点关注区

3、域价值的提升及其对房地产行业的带动作用；3、区域经济及产业发展情况研究（1）西青区经济发展情况：重点研究产业及其对人口的影响（2）西青区的发展情况：研究西青区的产业发展情况及趋势，研判区域内潜在客群的发展情况。三、市场竞争及案例借鉴研究1、一级市场u天津市住宅用地成交情况：包括成交量、土地成本、分布情况u西青区土地成交情况：包括成交量、土地成本、分布情况u西青区重点地块情况：位置、成本、指标、可能的发展方向等u结论2、二级市场u住宅市场整体情况u滨海新区住宅市场整体情况u天津限价房项目市场情况u个案研究在市场研究部分，我司将采用点、面结合的研究方法：1、对市场整体的特征性、规律性

4、的研究与判断：u横向研究：对天津市及西青区市场的产品分布特征，包括产品分布、价格分布、客户走向等进行研究和分析；u纵向研究：通过同类区域及项目所在区域相同市场的发展历程、各阶段发展特征研究，把握整体市场的发展趋势。2、典型项目研究：u多角度的项目选取原则全面反映市场状况：重点关注主流项目和成功项目；u项目相关资料的全面分析：项目背景、基本数据、产品、营销推广、客户特征等；u针对性的总结与点评：定位、产品、策略等。3、结论四、客户需求研究1、人群分类法：首先确定某类客户的人群构成，然后研究各类人群的规模，最后分别对每类人群进行分析，了解其居住现状与置业计划2、项目客户分析内容：u区

5、域客户情况及发展变化趋势u目标客户问卷、深访u竞品项目客户情况研究3、客户分析内容u客户背景研究：来源、家庭生命周期、家庭结构、职业特征、家庭收入、近期家庭变化情况等u置业目的情况：安居、改善、投资、复合型、便利工作、子女教育、养老等u价格承受力：总价、单价、首付、贷款等u产品需求：位置、交通、生活配套（社区内外）、社区规划、环境、产品形式、立面风格、园林景观、户型面积、功能空间、物业服务、车位配比等4、结论u客户流向u项目主流客户界定u各类客户容量、与项目契合度分析u各类客户需求分析（对位产品系的客户敏感点）u核心客户界定五、项目发展定位建议通过以上各方面的研究，得出第一部分本

6、体研究中项目发展所面临的问题的解决办法，结合在各部分研究环节中得出的项目发展的可能方向，对项目的发展给出可行性建议1、项目整体定位建议：u项目整体发展战略建议u项目形象定位建议2、项目功能定位建议：u项目业态建议u项目各业态的整体定位建议：居住、商业u项目各业态之间的关系建议3、分业态定位及设计建议：（1）居住产品u整体定位u目标客群定位u规划建议u产品面积区间建议u产品配比建议u户型设计建议u建筑单体设计建议u立面风格建议u园林景观风格建议u配套设施建议u物业服务建议（2）商业产品u整体定位u目标客群定位u功能定位u规划建议u产品建议u立面、园林风格建议u业态建议u配套及服务建

7、议4、营销推广建议u各业态操作模式建议u价格定位建议u开发节奏建议u推广建议：渠道选择、策略建议六、财务分析针对上一部分项目定位发展方向的建议进行经济性论证，对项目的投资开发模式、节奏及盈利情况进行验证，以确保项目方案的可行性，并根据结果进行优化：1、投资分析依据2、项目财务评价基础数据估算（1）开发成本费用估算（2）开发费用估算：管理费用、销售费用、财务费用（3）项目销售收入估算：销售价格估算、销售总收入估算、销售计划与收款计划（4）税金估算：销售税金及附加估算、土地增值税估算