关于物业管理矛盾与冲突的防范和化解机制研究

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1、关于物业管理矛盾与冲突的防范和化解机制研究物业管理是近年来第三产业屮逐步发展起来的新兴行业，关系到群众切身利益，对提高城镇居民生活质量，拓宽社会就业渠道，维护社区和谐稳定，提高城市管理水平具有非常重要的意义，因而受到社会普遍关注。当前，物业管理中业主、使用人、业主委员会、房地产开发企业、物业服务企业相•互之间因为经济利益、物业产权归属、物业管理责任承担等原因产生的孑盾与冲突呈日益多发、激化之势，成为当今社会不和谐的一个重要方面，物业管理矛盾纠纷频发，一方面与我国社会转型、社会矛盾社区化的大背景有关；另一方面，与这类矛盾防范化解机制缺乏和失灵有很大关系。因此，研究建立新型有效

2、的防范、化解物业管理矛盾与冲突的机制，妥善处理物业管理屮的各种利益关系，成为和谐社区建设的当务之急。下面木人从长期的物业管理实践中遇到的矛盾与冲突及如何防范和化解提岀以下几点意见，与各位同仁商榷。1当前物业管理中的矛盾与冲突1.1收费问题根据目前宁国市的普遍现状，小区物业服务费实际交纳的比例在70%-90%之间，而作为业主拒交物业服务费的主要理由多为物业服务不到位，小区脏、舌L、差，或者因为部分业主的要求没有得到很好的满足等。1.2小区违法违规行为主要体现在个别业主进住小区后擅自乱搭乱建、占用公共部位，引起其他业主不满，并要求物业服务企业查处乱搭乱建行为。在此事件中，物业服

3、务企业往往处于两难的境地，很难得到一个令各方满意的化解结果。如果物业服务企业查处个别业主的乱播乱建行为，则存在着无行政执法权的制约，难免会与这些业主产生冲突；如果仅对个别乱搭乱建的业主进行劝阻不强行拆除搭建物，又势必造成与大部分业主的冲突。1.3开发商职责未履行随着人民群众对生活质量要求的日益提高和社会经济文化生活水平的快速提升，原本不成为问题的事现在也成了问题，原本不引人注目的事现在也成了人家共同关注的热点和焦点，如汽车停车位配置不足，造成停车难；绿化景观设施不配套，水景往往成为死水一潭，乔木细小、矮小，与效果图不符;智能化监控设施简陋、分辨率低，晚上看不清车辆牌号，没有

4、严格的验收标准；场地地基技术处理被严重忽略，造成路面下沉、积水；装饰装修分项工程质量缺陷，如墙面不平整；以及销售屮的不切实际的过度承诺，等等这些常见病、通病的产生，往往给物业管理工作带来许多困惑。1.4业主自治尚未真正发挥作用业主参与决策的积极性不高。如果没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然。正是这种态度，导致选举产生的业主委员会成员不少是退休的老人，缺乏广泛的群众基础。业主委员会几乎成为一个“空中阁楼”式的组织，不能发挥其应有的作用。业主委员会这个组织是由小区的业主组成，委员的自身索质、组织能力、社会公信力等十分有限，让这样一个看似整

5、体、实际相対分散的组织承担着复杂的组织、协调、决策工作，有些强人所难。业主委员会的身份还有待明确。业主委员会既不是法人组织又不是社团组织，它究竟能够承担怎样的责任，能否作为诉讼主体？一旦形成授权范围内的工作失误，造成业主、物业服务企业利益受损，根据我国现有的相关法律法规很难让当事人承担相应的法律责任。业主大会的召开及换届选举工作困难。由于现阶段各种利益交织在一起，真正能够热心公益事业的业主屈指可数，业主本身并不积极参与，使得业主委员会无法按照《物业管理条例》的要求成立和顺利进行换届选举工作。目前，在小区内积极维护公益事业的人首先是那些“维权人士”，这些人一旦当选业委会委员，

6、便带领大家走上“维权之路”，实际就是跟物业服务企业和开发商斗。这些人一旦有私心，就会借机谋求私立，同时把小区闹得不成样子，业主的口常生活受到影响，房屋的价格也一落千丈。1.5物业管理法制不健全当前涉及小区业主利益还存在许多问题，如物业共有产权归属、共用部位的处分及收益分配存在纠纷，归根到底是山于界定和保护这些的制度缺位和不完善。物业管理中的其他一些深层次问题，如业主委员会组织的成立、法律地位、物业服务企业的选聘、交接程序、物业服务标准与收费标准等，均不明确。这样，必然给处于松散化、多元化、自利性小区屮相关主体（业主）的谋私行为留下制度空隙，或使得相关问题的处理依据难求、公正

7、不足，易引发纠纷，并且这些纠纷的司法诉讼成本大、耗时长、效率低，导致小的纠纷往往累积演化成大的矛盾冲突。1.6老旧小区存在的问题我市城区有一部分始建于上世纪80、90年代的老旧住宅小区，在推行物业管理上存在着许多困难与问题。这些老旧住宅小区因建成年代久远、规划设计落后、配套设施不全，使其专业化的物业服务企业难以进入,成为了城市管理的死介，因而普遍存在不同程度的赃、舌L、差、治安状况不好等问题，影响了城市的整体形象。1.7相关行政管理部门在住宅小区综合管理中的职责不明确物业管理是一项系统工程，涉及众多管理职能，随着我