【精品】房地产项目定价策划

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1、江源半岛定价与价格策略一、项目概况（一）项目简介（二）项目优势（三）项目劣势二、市场分析（一）新政效果分析（二）市场供应状况分析（三）市场需求状况分析三.价格定位（一）定价方法一：可比楼盘量化定价法（二）定价方法二：竞争导向定价法（三）定价方法三：需求导向定价法（四）结论以及建议（五）价格策略一•项目概况（-）项目简介:江源半岛花园位于员村五横路东面的黄埔大道与车陂路的交界处，紧邻地铁四号线与五号线的中转站车陂南站。项目由6栋10・26层的新楼成半圆围合，中间是一大块青草地，高层单位可南望江景。据了解，江源半岛花园小区总用地面积104418平方米，共分三期开发，

2、第一期总建筑面积80424平方米，户型由65-230平方米，南向江景。楼盘内规划有幼儿园、部分商业设施等。江源半岛小区总用地面积104418平方米，总建筑面积22万平方米，坐北朝南，江景秀丽，区内古榕参天，环境幽雅，交通便利，小区离4.5号线地铁交汇处车坡南站120米，四通八达，玉带缠腰，地处临江大道，车坡路，黄埔大道，中山大道。小区共分三期开发，第一期总建筑面积80424平方米，现已建至5层，型由65-230平方米，南向江景。楼盘名称江源半岛物业类别洋房区域板块天河车陂楼盘地址黄埔大道车陂水厂南侧路段开发商广州凯源房地产实业有限公司总建筑面积2200000平方

3、米占地面积104418平方米总户数第一期约500—600户建筑类别小咼层，咼层楼层状况6栋10—26层的高层容积率2.0绿化率35%装修情况一期B区毛坯，A,C精装修物业管理费3元/平方/月车位情况地下1000个车位江源半岛花园交通便捷、靠近地铁口，主打实用的二房和三房单位，能望到珠江，不过目前楼盘周边配套欠缺，小区园林还没有搞好，预计旁边车陂南路通车之后，部分住户将受到噪音影响。所以其卖点为地段交通和江景（二）项目的优势交通优势：紧邻地铁四号线与五号线的中转站车陂南站；公交车：市化工厂站，途经线路包括550路、269路、296路、883路、561路、560路。

4、社区优势：1.小区内部有部分商业设施2.学校有广东技术师范学院，骏景小学，广氮幼儿园3.驱车五分钟内有好又多，易初莲花等大型超市4.医院有广州市东圃人民医院、天河区安康医疗、暨南大学附属第一医院东圃分院5.由工商银行和中国银行，以及华美饮食6.车陂公园位置优势：三面环水，东西两边皆有河涌，南面临珠江，高层能望到江景，还可直接望到珠江对岸的琶洲。交通条件也相当不错，可以搭乘黄埔大道西的公交，坐享四号线和五号线的便利，靠近车陂公交场，车陂南路和中山大道衔接，距离骏景花园不远。户型优势：江源半岛开盘推出的都是以小户型为主，户型面积在70-107平方米Z间二房、三房的单

5、位。楼盘在户型设计方面非常优秀，户型方正，户户采光通风效果甚佳，功能区域划分清晰实用。其屮B组团的流线型的阳台，除了可以满足楼宇的外形美观，还大大的增加了户型的实用性。（三）项目的劣势周边配套较欠缺，附近现有未搬迁的化工厂，空气质量受影响。车陂南路开通后，预计有较大车流量，一期住宅将受到一定的噪音影响。二•市场分析（一）新政效果分析在国家“4・15”系列调控措施出台后，5月份每周的一手住宅网上签约均价都出现明显的下跌,5月里的四个周周均价环比分别下跌8.6%、2.0%、9.0%、4.9%。成交量方血，4M2日至4月29日四个连续周的周平均签约量为9.3万平方米,

6、4月30口至5月27日四个连续周的周平均签约量为9.3万平方米，4月30日至5月27日四个连续周的周平均签约量为7.6万平方米，同比下跌了18.6%。这些统计数据表明，国家房地产调控新政，抑投机、遏上涨，的成效明显，楼市成交出现了量价齐跌的态势，成交量出现较大幅度的萎缩，而房价上涨态势不仅得到遏制，而且伴随着成交量下降己开始连续小幅下跌。（二）市场供应状况分析由于2008年楼市低迷致使商品住宅开发规模缩减，2009年成交持续放量导致余货减少，加之2010年亚运会期间停止施工的影响，预计2010年广州市一手商品住宅可售货量将出现大幅回落，或为近年最低。而新增供应将

7、主要集中于番禺、花都两区，楼市成交重心加速外扩，同时受供不应求形势影响，2010年月均成交量可能下降至60万平方米左右。虽然有充分理由预计广州房价仍将稳步上升，然而，实际上是升是降仍存在变数。（三）市场需求状况分析1•受新政影响，广州房地产市场观望气氛仍然较浓，短期内成交量会有所下降。但新政只是暂时性的压制了市民购房的需求，这部分需求迟早也是会释放出來的，当这部分需求释放出来的时候，又与届时的需求重叠，房地产市场必然又会转暖。2.总体来看，目前广州楼市供求形势仍较为严峻，供应结构失衡，房价整体已逐步偏离市场的需求定位。在屮小户型、屮低价位供应减少和房价快速上升等

8、因素影响下，2010年住