广州亚运城房地产项目策划之定价策略

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1、一、2010年广州房地产市场分析(一)、2010年广州土地市场的特点1商住用地出让175万㎡，成交区域主要集中在萝岗及荔湾1-11月，成交占地175万㎡，全年基本达到200万㎡，同比减少27%。全年成交平均楼面地价5893元/㎡1-11月，定向出让萝岗四宗总监101商住用地，楼面地价400-500元/㎡左右，如剔除此部分，全市成交楼面地价达到7797元/㎡，同比上升45%。其中中心六区成交商住用地楼面地价10607元/㎡。2010年商住用地成交集中区域，萝岗为首，其次为荔湾。荔湾区2010年出让5宗原高尔夫用地，区域土地出让量为近年来最高。由上图可见，2010年1-11

2、月，全市成交商住用地按占地面积划分，萝岗位居首列，荔湾其次，按总建面积划分同样如此。番禺区位居第三。中心四区除荔湾外，土地出让均较少。2、开发商看好广州城市价值与楼市潜力，积极参与拿地2010年，借助亚运东风，广州城市价值进一步得到了提升，虽然在严格的调控下，但各大开放商仍积极参与拿地，番禺跟金沙洲回炉地王成交均价再创新高。另外，随着广州整体综合价值的提升，也吸引了不少外来开发商的眼光，积极寻找机会进入广州，如深业南方。（二）、广州一手住宅供求情况时间预售情况成交情况预售套数（套）预售面积（万㎡）套均面积（㎡/套）成交套数（套）成交面积（万㎡）套均面积（㎡/套）10-0

3、15,80367.21115.8744875.35101.210-023,06039.39128.7375935.3594.010-033,71541.37111.4467545.0796.410-043,24440.07123.5607454.3389.410-058,723112.99129.5457340.3788.310-066,93872.32104.2562144.9179.910-077,91394.83119.8599154.7891.410-084,71870.34149.1709669.2797.610-0914,936156.67104.99862

4、94.2495.610-1010,855120.79111.317,819176.7499.210-113,92248.82124.5655363.4696.810-124,99362.81125.8774974.8096.5合计78,820927.61117.717,819828.67465.02010年广州一手住宅供应量充足，全年批准预售面积达927.61万㎡，成交面积也达到828.67万㎡，市场需求旺盛，成交活跃。另外，从成交的套均面积看，2010年各月成交套均面积在79.9㎡至101.2㎡之间，从需求层面来讲，90㎡以下中小户型受市场欢迎。（三）、2010年广州

5、一手住宅价格走势情况1、近几年广州住宅房价的变化广州楼市从2004年以来开始进入房价的上行通道，当年房价涨幅为18.8%，2005年增幅有所回落10.7%，2006年为23.5%;2007年广州楼市出现较大变化，尤其是下半年地价、房价成倍飙升，住宅全年平均上涨36.2%，比2005、2006年两年累计上涨的幅度还要高。2008年，因受到全球经济危机影响，楼市急转直下，开始出现拐点，成交低迷、房价开始回落下调，直至2010年，在整体市场经济环境利好的前提下，房价重新出现上涨。但从年度住宅房价来看，2010年的平均房价已经超过万元，达到12949元/㎡，同比增长43.88%

6、。2、2010年各月一手住宅价格走势变化从广州新建住宅1-12月份房价及成交数据来看，10月成交量最大，9月辞职，其余相对比较平均。全年成交价格较为平稳，在11218元/㎡至14406元/㎡之间。成交均价受政策影响明显，其中5月同比下跌2.37%，之后连续三个月同比跌幅超过1个点，直至8月，成交均价回升至12056元/㎡，但仍比年初13000元/㎡左右的均价抵触1000元/㎡。9月末国家新一轮调控政策出台，“限购”开始，效果可谓立竿见影，成交均价同比下跌0.96%，但均价下跌的趋势很快扭转，11月之后平稳回升，更在12月实现了14406元/㎡的全年高点。（四）、政策调控

7、及其影响情况2010年，中国房地产市场经历了史上最严厉的调控。国十一条、国十条跟国五条相继发布，这一密集程度在房地产市场上也极为罕见。同时，2010年房地产调控政策的覆盖面也非常的广泛，从土地、信贷到税收和保障房。政府甚至还拿出了“限购”这样的行政手段来抑制房价的过度上涨。针对2009年房价暴涨，房地产政策逐渐收紧，2010年政府的调控政策分了三个阶段进行。第一阶段是4月前，首先从打击囤地开始，随后开始控制放贷，调整首套房贷利率，出台“国十一条”等政策调控房价，但出台的政策都相对温和，2010年前四月，房价走势依然呈上涨趋势。第二阶段从4