房地产项目定价原则

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1、定价依据：综合楼宇系数，楼层差系数、景观系数、视野系数、户型系数、安全系数、清洁系数、交通系数等综合因素，进行科学设定价格依据；楼宇位置系数：在一个社区中，该楼宇的位置、坐向、临街状况，与其他楼宇的间距，与社区花园、公共建筑等配套服务设施的距离，该建筑物的外观，该楼房每个梯间的户数等等的综合系数。一般的南北坐向、临街、较大的楼间距、临近配套设施等，要比东西坐向、不临街、较小的楼间距、离配套设施远的物业价格高。朝向系数：北方城市对朝向关注度较高，故正面朝南、视野宽阔的板式楼价格较高，以东南价格最高，西南朝向受西照影响价格其次。楼层系数：多

2、层住宅，以6层为主，有金三银四之说，因为没有电梯，顶层屋顶防晒、防水等因素价格应为整幢建筑物最低价，如顶层为复式或跃层，因为室内空间的变化，价格应高出其他户型。景观系数：离中心景观较近则系数值增加，反之则减少。在多层建筑中，2楼以上感受社区景观较佳，小高层建筑，高楼层远景较好，分值发生变化。视野系数：室外无建筑遮挡，楼间距合理，视野开阔则分值增加，反之则减少。户型系数：根据户型面积定位，功能空间，动线设计，入户花园，通风采光，开间，进深，水电设计等综合因素设定指数，设计合理，户内空间运用合理，面积定位适合市场需求，如现在市场主力90平米

3、，设计为二室半且带入户花园则分值增加；若110平米设计为二房，且为单卫，则减分，主要考虑户型实用性及性价比。安全系数：套所处位置与保安监控系统、单元门、社区入户门、围墙等距离远近等设定分数值；距离红外线监控射像头近，以上提及其他因素较远，则分值增加，反之则减少，一楼安全系数相对较低。交通系数：套所处位置距离社区入口、地下停车场、地上停车位、街区配套、单元入口、社区游乐设施等因素设定数值，距离以上距离较近则分值增加，反之则减少。清洁系数：套所处距离垃圾清运站，距离变电站、物业管理处、设备区等因素设定分值；若距离以上位置较远而距离景观较近则

4、分值增加，反之则减少。以上价格制定因素是相辅相成，并非单独成立价格依据。◆制定价格表时细化到每套户型在以上九个因素的综合分值。◆实战操作中，市场随时发生变化，可能会出现先期设立的资源房成为滞销房，先期定位的问题房成为正常房源。若发生此现象需及时调整价格进行增幅比例调整以顺应市场需求。作价原则：1、系数＝1+要素和/1002、系数价位＝面积*基价*系数3、系数固定值＝总产值/系数价位之和4、单价=系数×基价×系数固定值5、总产值：基价×销售面积