广州万科金色康苑荔苑商铺分析及定价

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1、万科金色康苑荔苑商铺分析及定价目录PartI项目周边商业现状分析PartII项目商业的概况分析PartIII商业部分的经营策略及大手买家特点分析PartIV项目商业定价及销售方式建议Part1首先，我们先看看项目周边的商业存在哪几种业态，可值得项目借鉴：Part1PartI项目周边商业现状分析Part1新光零售百货商圈上下九步行街商圈中山八童装专业市场商圈华林玉器水晶专业市场商圈康苑及荔苑周边主要分布着四大商圈；主要以零售百货及专业市场为主。项目周边的商业分布中山八童装批发市场逢源路古董市场华林玉器批发市场荔湾广场水晶市场中

2、六电脑城人民中眼镜城Part1清平中药材市场南大电子城一德路海味街黄沙水产市场新光城市广场西华路群楼街铺康王地下商业城龙津路骑楼街铺中山路裙楼街铺恒宝华庭上下九商业步行街人民路骑楼铺名汇广场康王路裙楼铺从上图看出，项目周边主要分布有四种业态：以街铺为主的裙楼商业及骑楼商业——康王路街铺及龙津路骑楼铺等；以shoppingmall为主的大型商场——新光城市广场、恒宝华庭、名汇广场等；以经营多种业态专业产品的专业市场——中山八童装批发市场、华林玉器市场、中六电脑城等；商业步行街——上下九商业步行街、康王地下商业城。以下分四种类型

3、对区域市场进行分析Part1Part1临街商铺大型商场专业市场商业步行街Part1龙津路临街商铺龙津路骑楼商铺康王北路临街商铺项目周边的临街商铺以日用百货或低档小食店为主，档次形象不高；龙津路的临街商铺由于靠近新光，人流畅旺，经营水平较佳；康王北路上人流较少。康王北路西华路中山六路中山七路康苑龙津中路龙津西路荔苑东风西路租金：约80~120元/月㎡Part1租金：约150元/月㎡康王中路租金：约250～350元/月㎡租金:约100~150元/月㎡租金:约150~250元/月㎡租金:约250～350元/月㎡租金:约250元/月

4、㎡租金:约500~1300元/月㎡长寿路项目周边的临街商铺租金水平在120～350元/M2/月；街铺租金水平呈现越靠近商业中心（如新光、上下九等），租金越高的分布趋势；新光城市广场上下九路步行街数据来源：合富置业、满堂红、中原地产等二手地铺裙楼(骑楼)街铺分析荔湾路租金：约130～150元/月㎡详见附件：《周边商铺二手情况》Part1项目周边临街商铺多为裙楼商业，越靠近商业中心或地铁口，消费人群人流量就越大，经营水平越好、租金水平越高的态势。临街商铺分析小结：距离商业中心或主要交通枢纽的远近是经营临街商铺业态的主要考虑因素P

5、art1临街商铺大型商场专业市场商业步行街项目周边大型商业的分布Part1新光城市广场康王地下商业城恒宝华庭荔湾广场名汇广场Part1发展商：新光投资集团规模：用地面积14799平方米，商业建筑面积约5万平方米。租金：根据租方租借的方数及一年的营业金额来进行返点结算管理费：35元/M2/月开业时间：2004年初形象定位：荔湾中高档次现代时尚休闲购物中心消费人群：主要辐射荔湾区18-40岁，收入在2000元以上新一代时尚消费人群；【新光城市广场】Part1点评：融合了时尚百货、国际知名大超市、大型电器卖场、娱乐餐饮，为荔湾居民

6、全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域购物中心新地标，引导广州西区的时尚消费潮流。-1F~-3F：家乐福1F：新光百货、KFC、仙踪林、星巴克咖啡等MF：CEOKTV2F~5F：新光百货零售5F：部分餐饮美食楼层分布【新光城市广场】Part1发展商：香港恒基兆业集团规模：用地面积23639平方米租金：约400元/M2/月(负二层)约900～1300元/M2/月(负一层)约1500元/M2/月(首层)约600~800元/M2/月(二~四层)管理费：管理费已包含在租金内开业时间：2003年形象定位：荔湾中心新购物地标建筑消

7、费人群：主要辐射原西关内的居民、上下九步行街人流及地铁长寿路站带来的消费人群；【恒宝广场】Part1恒宝广场租金分布水平参考：层数租金与首层街铺租金比率首层1500负一层远离地铁口900约占首层街铺的50％负一层靠近地铁口1300约占首层街铺的80％二层800约占首层街铺的50％三～四层600约占首层街铺的40％Part1点评：恒宝主打时尚潮流购物。除了品牌店之外，还进驻了很多小而精致的特色商铺，几乎与香港潮流同步。广场负一层直接与地铁相连，打造港味极重的一站式地铁购物商城。-2F~-1F：精品小店铺、大快活等餐饮1F：名牌

8、店2F：百佳3F~4F：百货零售、酒家餐饮楼层分布【恒宝广场】Part1【康王地下商业城】发展商：广州市华康地产开发有限公司规模：步行街全长630米，宽36米，设负一、二层，商铺总建筑面积4.8万平方米。租金：158元/M2/月(负一层，靠近地铁口处)104元/M2/月(负一层，靠近项目处