中原空置率分析

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1、中原:成都楼盘空置率调查分析一、综述调查目的：通过本次调查，旨在了解成都市目前住宅空置情况调查时间:2005年5月1号到2005年5月15号调查地点：成都市区（三环路以内）调查对象：2002年到2004年入住的楼盘样本30个，共涉及总建筑面积165.004万平方米调查方式：抽样调查本次采集高、中、低档楼盘样本共30个，共涉及总建筑面积165.004万平方米。据调查统计，总计空置面积10.205万平方米，空置率为6.18%o二、单因素分析1、城屮成为空置最高的区域区域总建面（万nf）牢胃面积（万nf）空置率城北30.20

2、.9143.03%城东25.00.9783.91%城南21.8741.0874.97%城西56.13.7176.62%城中31.833.5111.03%•成都除城中以外，各区域空置率都在10%以下，处于比较合理的空置范围。•城中为物业空置率最高的区域，这与城中多投资性物业有很大的关系。•城北物业空置率居各区域之末，这主要是由于城北人流大，对住宅的需求也较大；再加之城北楼盘供应量较少，房源被有真实住房需求的人消化。•城东住宅一直以真实需求为主，住宅多用于自住，故空置率较低。2、中高档物业空置略高于低档物业•统计得出，高档

3、住宅楼盘空置率为6.23%,屮档住宅楼盘空置率为6.31%,低档住宅楼盘空置率为5.90%；高档楼盘和中档楼盘空置率略高于本次调查统计的平均水平。•低档住宅楼盘空置率最低，说明低档住宅的市场需求较大，无论是自住还是投资都最被市场接受。•中档住宅楼盘空置率最高，高档物业空置率与中档物业相差甚微，不排除中高端物业由于品质原因，升值潜力巨大，部分投资者将其暂时空置，等待时机转卖造成较高空置的因素。3、空置率逐年下降•随着楼盘入住时间的先后，空置率呈下降趋势；空置率范围小于10%,处于比较合理的范围。•2002-2004年，楼

4、盘开发逐渐升温，物业品质不断提升,人们对住宅的需求加大，空置率相应下降。说明居民对住宅的需求以真实需求为主，投机和投资行为较少。三、交叉因素分析1、城屮中高档楼盘空置率较高•城北空置率最高的为高档楼盘，达到7.69%；而中档楼盘空置最低，仅有1.83%；说明城北的居住环境较差，楼盘质量不高，冃标消费者对该区域的高档楼盘接受度相对较低。•城东高档楼盘的空置率最高，达到6.44%O低档楼盘空置率最低，仅为1%;城东一直以真实需求为主，中低档物业入住较高；而高档楼盘价格较其他区域低，且升值潜力较大,投资性较强，吸引部分投资者

5、。•城南历来为富人聚集区，该部分人群对住宅品质要求相对较高，对中高档楼盘有真实的居住需求，中高档住宅空置相对较低；城南区域发展成熟，投资性较强，低档物业投资门槛较低，部分投资者会选择城南低档物业炒卖，是造成城南低档住宅空置率高达12.4%的原因。•城西区域成熟度亦较高，区域投资性较强，屮低档物业空置高于高档物业。•城中空置率最高的为中档楼盘，高达16.09%；高档住宅空置亦达到9.60%。城中是物业投资最集中的区域，尤以中高档物业升值潜力巨大，所以投资者多购买中高档物业作投资，造成空置率较大。2、低档物业空置率逐年上升

6、•低档楼盘的空置率逐年上升，说明随着国民经济的发展，生活水平的提高，人们对改善居住条件的渴望不断加强,对住宅品质的要求不断提升。•中档物业空置率逐年下降，说明成都中档物业的真实需求较大，投资所占比例较小。3、城南、城东投资增加•城东2004年入住的楼盘空置率明显增加；2004年开始，城东楼市迅速升温，物业升值较快，该区域成为住宅投资的新热点，在一定程度上造成空置增加。•城中空置率在逐渐下降；城中物业可供应量不多，有一定的真实需求（主耍是在市中心工作的青年）。再加之城中房价已达到一个较高水平，价格上涨幅度较小，而租赁收益

7、相对和高，投资者选择此区域作短线投资的机率逐年减小，所以空置不断减小。•城北空置无明显变化；由于其近年來少有住宅项目问市，且区域认知度不高，无论是居住还是投资的接受度都低于其他区域。四、总结成都楼市住宅空置率处于较低水平，且随着开发规模的不断增加，楼盘品质的不断提高，空置逐年下降。证明成都住宅市场大量的真实需求是客观存在的。较低的空置率也说明成都楼市存在的投机行为较少，泡沫成分较小。成都住宅市场仍处于供需基本平衡，供销两旺的健康发展时期。2005年5月120,国家七部委出台房地产税收新政，平抑房价。对个人购买的住房转让

8、吋不满两年，对转让收入征收全额营业税。整个新政从目前市场的真实需求集中在中低端物业出发，矛头直指中高档物业的交易，以重税打击中高档物业的投机炒作。限制高档物业的交易量，控制高档物业的开发规模；这一新政将普通住宅物业区分开来，鼓励开发商进行普通物业的开发，优化房地产产业结构。相信新政自6月1日开始实施后，将进一步挤掉成都楼市的泡沫成