[精品]物业管理的论文

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1、浅析业主委员会法律地位的确立摘要：文章首先阐释目前理论界对业主委员会法律性质存在的争议，然后通过分析相关的法律渗透自己的一些观点，最后通过分析国外关于业主委员会的相关立法，提出确立我国业主委员会法律地位的建议并进一步阐释了确立业主委员会法律地位的重要意义。关键词：业主委员会；法律地位；诉讼主体资格近儿年，随着我国的城市化进程不断加快，房地产业也快速发展，表现最突出的就是住宅房地产。住宅小区越來越多，业主的口治管理的模式已经不能满足业主的需求，渐渐被物业管理模式替代，为了方便统一的管理，很多小区纷纷依照法律的规定成立的业主大会，选举产生了业主委员会，并且在

2、日常的物业管理过程中发挥着越来越大的作用。但是，随之而来的还有关于业主委员会的各种各样的问题，业主委员会的法律性质和地位模糊是其中的一项主要问题，直接影响有关业主委员会的诉讼案件的解决。可见，尽快确立业主委员会的法律地位具有很大的现实性和必要性。一、理论上对业主委员法律性质的争议无论是我国的《物权法》、《物业管理条例》还是地方相关法规，都规定了住宅区应该成立“业主大会”，代表和维护全体业主在物业管理中的合法权益，选举“业主委员会”作为业主大会的执行机构。但是对于，对于业主委员会的法律性质一直没有一个统一或权威的说法。就口前来讲，我国理论界和法律事务对于业

3、主委员会的法律性质在观点上仍有不同的认识，主要存在以下三种观点：（-）业主委员会属于法人此种观点认为，业主委员会属于法人。因为业主委员会经政府有关机关依法核准后即具有以自己的名义实施民事法律行为和参加民事诉讼活动的能力，并且，业主委员会有自己的章程（《业主公约》）作为行为准则，有如物业管理用房、公共设施专用基金、物业维修基金等作为自己的独立财产，还有对内协调和处理业主、使用人的关系，对外代表全体业主选聘或者解聘物业管理企业，签订物业服务合同并监督物业管理企业的运作等权限，故具有独立承担民事责任的能力。（二）业主委员会是享有独立诉讼主体资格的非法人组织此观

4、点认为，业主委员会是享有独立诉讼主体资格的非法人组织。业主委员会是经过业主大会选举产生的，并经房地产行政主管部门登记备案，是依法成立并具有合法的地位，有一定的机构和运营财产，应该属于我国民事诉讼法所说的“其他组织”，能够以自己的名义提起诉讼或应诉，由于没有独立的法律人格，其行为后果应由全体业主承担。（三）业主委员会既不是法人组织，也不属于非法人组织此观点认为，业主委员会既非法人也无独立诉讼主休资格，仅是一般组织，业主委员会没冇自己独立的财产，不能独立承担民事责任，不享冇民诉法中“其他组织”的独立诉讼主体资格，更不是社团法人。当在实践小涉及民事纠纷时，应当

5、由全体业主授权业主委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动。也就是说，在民事诉讼中，民事诉讼权利不属于业主委员会，只能经全体业主的明确授权，才能参加诉讼，行使民事诉讼权利，其民事诉讼活动也直接归于全体业主。笔者赞同第二种观点。原因有两点：第一，它比较符合法律的规定和现实的情形，适应民事诉讼理论发展的需要。我国的《物权法》并没有直接以法律条文否认业主委员会的法律地位。不能因为《物权法》对业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利暂不规定，就认为现行的《物权法》否认了业主委员会的诉讼主体资格，这样的理解是错课的。因为业主委员会是根据业主大会的授权进行自治管理的社

6、会组织，业主委员会行使的是一•种私权利，对于私权利來讲，“法无明文禁止即可为”，业主委员会为维护门己门治管理的权利而提起诉讼应当使用法无明文禁止即可为的法理原则。故认为业主委员会具有独立诉讼主体资格。第二，它也与最高人民法院发布的相关的司法解释的是一致的。其小一•个司法解释是，2003年业主委员会8月20口最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》小明确的规定：“根据《屮华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用v中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条Z规定，金湖新村业主委员会符合'其他组织’

7、条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公共设施、公共设施专项费、公共部门维护费及物业管理用房、商业用房的，可以用口己名义提起诉讼。二、国外关于业主委员会的立法模式关于业主委员会是否应当采取法人形式，业主委员会是否具冇实体法上的主休资格等相关问题，各国的立法归纳起来主要有以下四种模式。（一）业主管理团体具冇法人人格模式这种模式以法国住宅分层所有权和新加坡土地原（区分所有）法为代表，因此又称为法国、新加坡模式。依此模式，不分情况Z不同，均一律承认区分所冇人管理团休具有法人人格。我国香港也属于此种模式。笔者认为，此种模式的业主委

8、员会制度在我国是不现实的，我国的业主委员会没冇自己独立的财产，难以对外独立承担民