投资产权式酒店的法律问题探讨与研究

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1、有关商业地产投资法律分析投资产权式酒店的法律问题作者（盛军华律师）一、商业地产经营模式、法律关系及实例二、产权式酒店涉及的法律关系三、投资风险及防范四、结尾产权式酒店，起源于上吐纪70年代的欧美国家，开发商将将每间客厉分割成独立产权出售给投资者，投资者像购买住房一样投资置业，将客启委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同吋还可获得酒店赠送的一尬期限的免费入住权，是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式，止确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下，我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题，以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参

2、考。第一部分：商业地产模式、法律关系及实例商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资冋收期长”等特点，有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会而临两难局而，一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家，开发资金无法回笼；二难是自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受冃大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项II的开发，影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去，便在开发经营模式上有所创新，“分割出售”、“售后返租”、“地产开

3、发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而牛。一、分割出租开发商将商业房地产作统一规划，将商业地产分割，以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和冇序的经营管理，这种方式往往会产牛招商不成功、商业地产无商业利润产牛的风险，最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系，以有委托经营或冋租关系。在我们代理的实际案件中，位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式冋收资金，但该市场一直没有兴旺，开发商引进美家居开办家居〕ij•场后，虽有所改善，但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆

4、程度相比，仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少，投资者的投资面临的风险很人，纠纷将会不断产生。二、分割出售“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、冇效的管理，往往会为口后的经营种下了“不治z症”。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性，这就会给H后的商业经营埋下隐患。一•个不具有幣体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，会酿成主力店不进，晶牌店不跟，最后成为街头“人排档”的结局，实际冋报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系，

5、往往会产生租赁或委托经营的关系。“分割出售”模式开发经营的-个典型案例就是涌金广场。2001年9月160,涌金广场购物中心开业，2002年6刀宣布停业，营业时间不足10个刀。2002年7刀“广州白马”相中涌金广场，由于业主签约率低，8刀31LI退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法，经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。1=1前,据一些媒体消息，涌金广场又耍复出办一个时尚的服装市场，实行市场化运作、商场化管理，已进入招商阶段,预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出，其中重要的一个因索是近300名业主的心开始“齐”了,能迹行综合考虑、整体如局。三、售后返

6、租“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营小可能出现的问题，开发商提出在商业地产emz后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返粗冇多种形式，包括返粗回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一处比例租金冋报的方式”吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商川住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程屮。据相关媒体报道，杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔，总建筑而积2万平方米，

7、由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统一租回，开业Z初委托了杭州大厦输出品牌经营管理，四湖时代广场对投资者承诺的年冋报率为9%,返租期为8年。四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，房地产商在开发商业地产Z前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系