产权式酒店行业分析及投资研究

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1、产权式酒店行业分析及投资研究报告第一章产权式酒店的定义及分时度假概述1.1产权式酒店概念及分类1.1.1产权式酒店的定义是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资冋报。一般情况下，投资人均拥有该洒店每年一定时间段的免费居住权。1.1・2产权式酒店的性质其属于旅游房地产类，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家洒店。1.1.3产权式酒店的分类时权酒店：

2、是

3、将酒店的每个单位分为一定的时间（如：一年产值51周，共51个时间份）,出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。示例项目名称昆明滇池温泉花园酒店分吋俱乐部项目地址昆明滇池路海境公园旁产品类型三房二厅二卫一厨销售价格86,000元（30年）52,000元（15年）26,000元（5年）销售模式1）、每年免费7天物业住宿权限；2）、通过度假交换组织RCI（世界顶级的分时度假交换公司），交换使用世界其他度假酒店；纯产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理

4、，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型和度假型。产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得冋报。在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-

5、8%的冋报。示例项目名称海南三亚香水湾五星级大酒店项目地址海南三亚产品类型36-110平米销售价格8500元/平米（石星级标准）6500元/平米（四星级标准）销售模式1）、全装修、含家具；2）、五年包租，年回报率6.6%（税后）；3）、每年免费30天物业住宿权限；养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业，在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用，委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报，一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就

6、成为他们购买产品的货币，他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权和产权，只是为休闲消费提供便利优惠和更多选择，“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。国外最大的分时度假交换公司是RCI,国内首批成立的交换公司是华夏之旅。计算机网络与信息处理技术为分时度假的可交换提供了技术基础，RCI能够为十万以上会员提供服务,两者对比分析如下：国内外典型分式度假交换公司经营比较比较项目RCI公司华夏之旅股东及创办人美国christel与johnDehaan于1974年组建2000碾月由海南笫

7、一投资集团投资华夏之旅公司总经理雷驰主要优势1.创新优势。它在世界上率先提出分时度假交换的概念，其创新设计的交换机制满足了度假地和会员的需要。2.RCI的品牌优势。3.先进的计算机网络系统。4.遍布各地的分支机构。亚太区总部设置在新加坡。1.屮国第一家木土分时度假公司。2.以海南省为基础在全国建立广泛的酒店网络。3.创办《分时度假业者导报》扩大宣传和影响。网站www.sinovel.com.cn中国市场竞争策略2001年5月180TCI成立亚太有限公司北京办事处，已经有17家加入RCI.RCI在中国的市场战略为“以谋求政府支持为指导思想，通过介

8、绍分时度假概念宣传经营方式，通过吸引度假饭店加盟扩大影响，通过媒体宣传树立品牌形彖，以非利润的目标实现为未来获得利润创造机会”。1994年RCI向世界各地输送500万名游客。华夏之旅针对休闲度假和商务旅行，设计创建了一个全国范围内能够口rti住宿选择的系统，其核心是为消费者提供实惠的住宿产品，并为国内星级酒店或度假村开房率偏低的现状寻求出路。对加盟度假地和酒店服务内容新的度假地想加盟TCI时候，必须通过公司执行委员会：首先考虑RCI首先考虑RCI会员对于交换度假地的需求，检查新度假地能够纳入原有的度假地体系中，考察加盟度假村的相似程度和需求状况

9、。保证度假地的标准达到RCI的最低要求。RCI开发经理开发经理充当顾问角色与度假地开发商达到RCI标准。RCI律师与开发商律师共同完成1.保证开发商符