南京金基翠城策划报告

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1、系统运营第略书｛绿色空间•人本生活｝金基地产营销策划部一、市场环境分析1.南京房地产市场环境62.区域市场环境82.1城北楼市的发展82.2城北楼市现状特征102.2.1开发体量102.2.3价格水平分析122.2.3房型特征分析132.2.4物业类型分析142.2.5客群分析152・3城北楼盘个案分析16二、项口价值研究1.基地条件概况172.周边配套条件172.2交通状况（路网、公交）172.3生活配套状况182.3.1购物条件182.3.2教育条件182.3.3医疗条件192.3.4娱乐配套192.3.5商务配套193.资源环境分

2、析202.1自然资源条件202.2历史人文条件203.产品研究分析213.1产品定位原则214.2本案定位思路214.3功能定位224.4建筑与规划244.5户型结构分析274.6智能化技术284.7材料、设备技术294・8会所物业管理建议315.项口SWOT分析345.1优势分析345.2劣势分析355.3机会分析355.4威胁分析35三、口标客群定位与分析1.目标市场细分362.目标客群定位382.1购买力分析382.2年龄层分析392.3來源区域分析402.4职业特征分析412.5口标客群生活特征分析42四、营销推广企划1.项口核

3、心价值与核心竞争力431・1项目主要卖点荟萃431.2核心价值点挖掘与营销利用452.项口形彖包装462.1推广核心主题或概念462.2语言包装482.3VI系统包装503.推广策略533.1推广总体思路533.2推广阶段划分543.3推广手段563.4广告策略563.5公关活动策略582.6SP活动策略601.7关系互动营销632.8媒介策略642.&1媒介选择及组合643.8.2卬刷品、宣传元素673・&3营销中心建议693.8.4样板房建议691.9推广计划及预算702.9.17月推广计划及预算753.9.28刀推广计划及预算77

4、3.9.39月推广计划及预算792.9.410月推广计划及预算814.销售策略2.1入市吋机评判分析832.2销售周期及阶段控制842.3销控策略855.3.1房源组合与推出855.3.2销控手法875.4价格策略84木案模拟定价895.5销售准备5.5.1销售培训915.5.1销售组织构架945.5.3销售物料准备975.5.4销售模拟演练99第一部分市场环境分析1・南京房地产市场环境近年来，南京房地产市场运行良好，呈逐年上升发展趋势，从04年1-5月南京房地产市场数据指标来看，南京楼市仍然处于旺热发展时期。1-5月，南京房地产开发累

5、计投资80.32亿元,其中商品房住宅投资55.38亿元，同比增长35・05%。1-5月累计施工面积达1558.61万平方米，同比增长62.4%。1-5月商品房累计上市面积为34&16万平方米，同比增长59・55%。商品房住宅销售均价比去年同期相比增长28.6%.（数据来源：南京房地产市场发展研究中心）。类目2003年1-5月住宅投资额41亿元施工面积962.1万耐上市面积218.3万nf住宅销售面积102.8万m22004年1-5月同比增长55.38亿元35.05%1558.61万耐62.4%348.16万nf59.55%168.91万

6、64.3%从以上数据反映了南京房地产市场仍然处于快速上升发展的阶段，但今年南京楼市也呈现了以下特征。1）二手房市场开始滑落1-5月份全市二手房市场累计成交22378套，共174.9万nf,同比下降11.2%。江南八区5月份存量房交易3461套，1-5月累计交易18310套，同比下降5.79%。由于2002至2003年二手房市场的活跃，存量房价格快速上升，抑制了需求，导致了二手房市场的下滑。2）各类商品房价格继续上涨5月全市商品房住宅销售均价比去年同期相比增长28.6%,环比上涨3.66%,其中江南八区商品住宅均价比上月上涨5.62%,江

7、宁住宅均价较2003年平均价格上涨了34.79%。从今年一季度开始，每平方米4000元住宅上市量减少，每平方米5000至6000元供应量明显上升，6000元以上也由原16%上升到18%,5000元以上住宅楼盘供应量约占50%。显示了南京房地产价格上升趋势仍然处于快速时期。3）供求关系发生转变，但结构性矛盾仍然存在1-5月，市场供应上市面积超过销售面积，开始呈现供大于求的局面，但城中地区供需比例为0.6,而河西与江宁供需比例分别为1・65与1.26,显示了供需结构的不平衡。4）土地一级市场仍然活跃今年一季度，挂牌土地出让12幅，面积为82

8、.1万平方米，而且出让单价再创新高，土地市场的活跃同样表明了南京房地产市场的持续旺热。11%左右。2001年，城北楼市又以迈皋桥地区为热点中心，当时以方圆绿2001年2002年2003年20042.区域市场