资源描述：
《基于模糊实物期权的房地产投资决策》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、第22卷增刊2008年9月模糊系统与数学FuzzySystemsandMathematics基于模糊实物期权的房地产投资决策.谢俊明，陈世权(五邑大学管理学院•广东江门529020)摘要：分析了房地产投資的转性凡实物期权模愛的铁陷.实物豹权模型认为未来现金沈现值和投贵成本是“定的，这•是不符合实际的•因此，引入三0權州数来表示这两个曼受，结含实物期权理论构建棋糊实物期权决策棋型，并通过实例絵辽该濮變是有败的.关■词，房地产；三*模糊数；棋输实物期权中图分类号：0159文截标识码:A1引言在房地产投资决策中，首先要对投资项目的投资价值进行评估。最普遍最常用的评估方法
2、是折现现金流法，该方法认为项目的投资价值为预期未来现金流的现值之和，其中隐含了投资是可逆的，投资是刚性的等假设。然而，在房地产投资中,这些假设条件并不符合实际，一宦房地产投资受经济、政治各方面因素的形响，未来收益具有不确定性；其次，房地产投资具有不可逆性，即一旦投进去就难以撤出;另外，投资者具有选择权，既可以选择即时投资，也可以延迟投资•而不是刚性的“因此，运用折现现金流法进行评估时往往导致项目的投资价值被低估•实物期权理论恰好可以克服这些缺陷，该理论认为房地产项目的投资价值不仅取决于未来的现金流倉,还取决于未来的投资机会。于是,国内外许多学者运用实物期权理论来研
3、究投资决策问题•如刘玉明等(2006〉运用实物期权方法对房地产投资项目进行评估⑴，马蒙蒙等(2004)运用实物期权的二叉树定价模型评估企业研发项目的价值⑺•但这些模型都假设投资项目的收益及投资成本是确定的•而实际上这两个fl：是不确定的•须根据经脸来估计•于是，采用模糊数来表示是校好的选择。本文釆用三角模糊数来表示不确定性变償，并结合实物期权理论，建立相应的模糊实物期权决策模型，这样更符合实际决策.2三角模糊数及相关知识三角模糊数妞一种待殊模糊数,简记为刀=(a,6,c),设其隶属度函数为；一b_aA(z)=_lc一彷并用兀表示刁的入截集，为了计算方便,用区间来表
4、示瓦,即耳=[偽(人),他(入)]⑸，ae[o,i].则对•收H日剧120087545墓金项目：广东省白然科学基金资助项目(5013318〉作者简介:谢俊明(1980)•男•研究生■研究方向：骨理科学与工陈世权(1946),男，教授，研究方向^管理科学与工程•智能信息处理.于三角模糊数An(a,b,c),有忑匸［a+(6-a)儿c—(c—6)人］.在此基础上，引入模糊数A的均值E(A)和方差*(刁)⑷.定义EU)=「人0(人)+如当刁=(4,6,C)时，则-Jo£(A)=v+(I)00定义円刁)=£A{p1W_血⑴丁+『⑴青如(人)_心打”入=札也(入)一a2(A
5、)］2iZA,当4=(a,6,c)时，则^(A)=(e~a)?(2)3模糊实物期权决策模型3.1实物期权决策模型投资可分为实物投资和金融投资。房地产投资属于实物投资，在投资中，投资者拥有与金融看涨期权相类似的一种权利，即在将来的一段时间内，支付一定的投资成本而得到一定的投资收益，投资者可根据当前形式好坏来决定行使或放弃这种权利。在房地产投资中,投资机会就像持有一个金融看涨期权，投资项目相当于金融期权的标的物,项目的投资成本的终值相当于投资项目期权的执行价格，投资期内项目的收益的终值相当于期权中标的物的价格,在不失去投资机会的前提下投资可延迟的时间相当于期权的存续时
6、间，投资项目未来收益不确定性相当于金融期权中的波动率.另外，对房地产项目来说，土地闲置是有收益的，即属于存在负红利分配的看涨期权。基于这些，可以用红利分配的期权定价公式⑸来计算投资选择权的价值：ROV=Ve"N(dJ一CLNg-(3)其中，£=巫叫°士(二5七立纠心=心一5・avtR0卩为实物期权价值;卩为未来现金流现值;c为投资的预期成本严为无风险利率"为投资机会存续期2为房地产市场价值的波动率;g为投资过程的价值损失,N(・)为正态分布函数•从而可以建立如下实物期权决策模型：REV=NPV+ROV其中，府V为房地产的投资价值,NPU为期望现金流净现值。当REV
7、>0时,则认为项目值得投资，否则不投资。一般地，公式中的卩和C都假设是一个确定的数，但由于房地产投资具有很大的不确定性，卩和C并不是一个确定的数。于是可以用模糊数来表示，本文用三角模糊数来表示V和C.3.2模糊实物期权决策模型用三角模糊数U=(勺,匚，匕)来估计项目现金流现值,同样用C=(C】,C2，G)表示投资的总成本,将三角模糊数V和C代入(3〉式得模糊实物期权价值为：FROV=(匕,卩2,叫)广，"他)一(GGOLNa)〜=(匕eFN(d；»)—-一相应地可以建立模糊实物期权决策模型:REV=E(NPV、+E(FROV)⑸其中，E(NW)为投资项目预期现金流
8、现值的均值
