基于实物期权理论的房地产项目投资决策方法

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1、y．-西大掌工商管理硕士掌位论文基于实物期书L理论的房地产项目投资决策方法理论在房地产投资决策中应用的资料收集不多，笔者重点收集了实物期权理论在各个实业领域的应用资料。同时由于国内对金融期权的研究相对比较成熟，笔者收集了较多金融期权理论的应用资料，从中寻求可以借鉴的理论和方法。论文重点介绍与房地产投资关系紧密的四种期权：等待期权、放弃期权、转换期权、成长期权。对实物期权定价模型只作简单介绍，通过具体的例子进行实证分析，避繁就简，让公司的决策者们对实物期权的各种模型的应用和期权的确认有很好的理解。论文系统

2、地介绍了实物期权理论的发展及其应用，结合实例，对影响房地产投资的期权因素加以分析提炼，对比传统的NCF法与实物期权法对同一房地产投资项目的评估，以期找到更符合实际的投资决策方法，指导房地产项目投资的正确决策。1．2．2‘研究的基本框架本文研究的基本框架见下图：导论』期权理论的度展图卜1本文研究的基本框架本论文共分为四大部分。第一部分介绍实物期权理论的发展以及本文研究的方法。第二部分对实物期权理论的定价模型进行了简单的研究。第三部分重点探讨了房地产开发投资过程中的期权因素。第四部分结合实际案例，研究了实物

3、期权理论在房地产开发项目决策中的应用过程以及对投资决策的影响．6p-西大掌工滴管理硕士掌咄潞支I；于实物瓤审L习ne的房地产项目投资决策方法第二章实物期权理论的定价模型2．1实物期权与金融期权Black和Scholes的研究指出：金融期权是处理金融市场上交易金融资产的一类金融衍生工具，而实物期权是处理一些具有不确定性投资结果的非金融资产的一种投资决策工具。因此，实物期权是相对金融期权来说的，它与金融期权相似但并非相同。与金融期权相比，实物期权具有以下四个特性“”：(1)非交易性。实物期权与金融期权最本质

4、的区别在于非交易性。不仅作为实物期权标的物的实物资产一般不存在交易市场，而且实物期权本身也不大可能进行市场交易；(2)非独占性。许多实物期权不具备所有权的独占性，即它可能被多个竞争者共同拥有，因而是可以共享的。对于共享实物期权来说，其价值不仅取决于影响期权价值的一般参数，而且还与竞争者可能的策略选择有关系；(3)先占性。先占性是由非独占性所导致的，它是指抢先执行实物期权可获得的先发制人的效应，结果表现为取得战略主动权和实现实物期权的最大价值；(4)复合性。在大多数场合，各种实物期权存在着一定的相关性，这

5、种相关性不仅表现在同一项目内部各子项目之间的前后相关，而且表现在多个投资项目之间的相互关联。表1列示了实物期权与金融期权的具体比较。实物期权也是关于价值评估和战略性决策的重要思想方法，是战略决策和金融分析相结合的框架模型。它是将现代金融领域中的金融期权定价理论应用于实物投资决策的分析方法和技术。表2—1金融期权和实物期权的比较项目金融期权实物期权标的股票、期货等金融商品实物资产、投资计划标的物现值金融商品目前价格投资计划未来现金流量现值标的物价值金融商品价格投资计划收益、实物资产价格履约价格期权契约上的

6、执行价格投资计划预期总成本权利期有一定的到期日直到投资机会消失为止标的契约有无公开市场交易．集中市场交易无7厂’西大掌工商蕾理硕士掌位崔i文l于蜜物期事L曩L论的房地产】复目投资决·菜方法2．2实物期权的种类实物期权可以分别存在于投资者手中、投资项目之中和投资合约之中。一般情况下，实物期权可以分为以下6种：推迟投资期权、扩张投资期权、收缩投资期权、放弃投资期权、增长期权和转换投资期权。下面对上述实物期权做一个简单的概述【16。18】。2．2．1推迟投资期权项目的持有者有权推迟对项目的投资，从而获取更多的

7、信息或技能，以解决项目所面临的一些不确定性。当产品的价格波动幅度较大或投资权的持续时间较长时，推迟期权的价值较大，较早投资意味着失去了等待的权利。推迟投资期权相当于一个美式买权，它赋予企业在今后某个时间进行项目投资的权利，而该买权的执行价格为规划的投资金额。因此假设当前时刻为0，在以后任意t时刻，若记项目预期可实现的各期净现金流的现值之和为v‘，项目投资的现值之和为I，该延迟投资期权在该时刻被执行时的价值为max(0，V,-I)。这就是说，管理者决定执行该期权(即进行投资I)的必要条件是vt>I。但是，

8、值得注意的是V。不是最初(t=0)时的评估结果，而是在此基础上的修正，它充分反映了企业在等待过程中所获得的最新信息，因而大大减少了不确定性，其可靠程度和精确度要高得多。2．2．2扩张投资期权项目的持有者有权根据项目实际进展情况在未来的时间内增加项目的投资规模。即在未来时间内，如果项目投资较好，则投资者有权扩张投资规模。扩张期权赋予企业根据顶目实际进展情况适当扩大投资规模的权利。扩张期权实际上是一个买权，其执行价格为追加投资I。如果项目在z时