威尔夏大道酒店式公寓营销思路提报-房地产营销案例

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1、威尔夏大道酒店式公寓2007年10月营销思路提报第一部分项目认知第二部分市场扫描第三部分区域解读第四部分产品优化目录第五部分营销建议第六部分皓产集锦第一部分项目认知本案西客站西站南大街项目东侧马连道茶叶街项目西侧酒店式公寓技术指标位于项目北侧1#楼与2#楼之间，呈弧形分布,地上9层地下1层。地下建面4269.69㎡，地上建面8909.6㎡（2-8层），地上9层为机房。层高：地下一层5.5米，主要为酒店配套和休闲会所，包括游泳池、戏水池、三温暖池、棋牌室、健身房等；1-2层每层层高3.8米，3层层高4

2、米，4-8层每层层高3.6米。建筑结构：框剪产品初步定位综合配套立项，产权40年，可商住，现定位为：酒店式公寓S-Wstrength1、处于城西交通枢纽中心地带，具备多向辐射区域优势。2、立体交通网络，具备优质发展前景。3、周边缺少同类产品，避免区域市场竞争。4、会所及酒店配套对项目形象品质形成了有效支撑。weakness1、不临主干路，无交通优势。2、周边商务市场成熟度有待提高。3、受传统地域影响，市场认同度较低。4、周边环境较为杂乱，商业品质不高。第二部分市场扫描一.市场背景据商务部门的统计，北京目前有星级

3、酒店600家左右，共计客房10万间。按照奥组委要求，奥运期间，北京星级酒店数量至少应在800家，客房数量达到13万间。酒店和酒店式公寓的缺口尚有3万套的空间。今年开盘的酒店式公寓项目至少有17个，加上07年之前开盘的7个项目，总供应量不低于130万平米。截止现在北京销售的酒店公寓总量为58.9万平米不到，但大部分在短期内销售一空。奥运需求催生酒店式公寓投资租务市场利好，并且政策调控导致市场目光由大向小转移（户型）2006年第四季度，北京市酒店式服务公寓的租金呈继续上升趋势，为USD208.86元/平方米·月（含

4、物业管理费），整体出租率很高，达到88.7%。酒店式公寓市场需求大于供给，其投资成为市场新宠，发展空间大。二.市场供应CBD商圈依然是酒店式公寓比较集中的区域，供应量达到了34.03万平米，占总供应量的24.86%，这与CBD集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构有很大关系。其次是三元桥地区，供应量达到30.8万平米，占总量的22.5%，其中置地公寓和华远裘马都两个项目供应量就达到了28万平米，三元桥供应量的提升主要受“国门”地理优势及新建写字楼增多的影响。金融街、朝外、燕莎三个区域供应量都在13－14万平米左

5、右，分别占总供应量的9.9%、9.4%、9.9%，总的来说供应量偏小，有较大的发展空间。其它项目分布较散，总供应量为31.45万平米，占总供应量的22.97％。三.在售典案概况首先针对北京酒店公寓市场的状况，我们广泛的选择样本进行研究，以保证最终论点的准确与可靠，在北京的若干区域中，我司选取了2007年在售的典型酒店式公寓项目进行分析.四.市场共性酒店式公寓市场共性产品特征价格特征服务特征产品特征1.规模小，单一体量小各个项目普遍规模较小，说明该产品类型的总量需一定控制，市场风险小易消化。2.小户型设计为主户型

6、设计方面，面积在90平米以下的小户型项目较多，主力户型在50-60平米，格局以零居、一居为主；此外有个别项目如天安国汇、华远裘马都等主要针对高端客户群的项目，主力户型面积在130平米以上。3.精良装修，星级标准项目的外立面基本都采用了现代风格；各个项目均提供精装修，大部分提供家具家电，说明完备的装修与基本生活电器及家具提供是该类产品的发展趋势，酒店式公寓更讲究一站式对位服务。在售项目的装修标准主要有1500元/平米、3000元/平米两个档次，CBD核心区的高档项目普遍在3000元/平米左右，个别面向高端客户的项

7、目如天安国汇装修标准近4000元/平米。均价在30000元/平米以上的项目装修标准都可达到3000元/平米，均价20000元/平米以下的低端项目装修标准基本在1500元/平米。项目名称装修标准（元/平米）项目名称装修标准（元/平米）C－PARK2500和乔丽致3000世界城3000天安国汇4000北京INN3000美华尚层1500长安驿3000锦上15004.内外星级设施，舒适便利配套设备设施各项目设备差别不大，中央分户式空调成为标准配置基本，厨房均采用电磁炉。社区配套在售酒店式公寓大多具备商业配套，大堂接待、

8、咖啡厅、健身、会所之类的配套比较普遍，规模较大、以商业立项的项目多具有商业街，如长安驿1.8万平米、世界城3万平米、西派国际公寓2.5万平米的商业体量都较大。价格特征1.成熟产品价格标准均价成熟项目市场占有率10000元/平米以下郊区低端产品9%14000－20000元/平米苹果社区、富力城、置地公寓、元大都、艾瑟顿25％23000－28000元/平米世华国际、和乔俊景、长安驿、美华尚